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Quel avenir pour
la demande de bureaux
dans le monde ?

La demande de bureaux est intimement liée à la santé de l’économie et en règle générale, en période de récession, la demande diminue en raison de la baisse de l’emploi et de la recherche d’économies par les entreprises.

juillet 06, 2020

La demande de bureaux est intimement liée à la santé de l’économie et en règle générale, en période de récession, la demande diminue en raison de la baisse de l’emploi et de la recherche d’économies par les entreprises. La pandémie de COVID-19 nous a incontestablement placés dans une situation de récession mondiale qui va impacter la demande de bureaux à court-terme. De surcroît, à la lumière du succès planétaire rencontré par le travail à distance, une question se pose aujourd’hui ouvertement : sur le long terme, cette pandémie sera-t-elle le catalyseur de la mort des bureaux ?

Considérer que la progression du travail à distance entrainera automatiquement une baisse de la demande de bureaux n’est pas aussi simple qu’on peut l’imaginer à première vue. En effet, de nombreux autres facteurs entrent en jeu et doivent être pris en considération comme par exemple la densité d’occupation, la rentabilité financière, la productivité et les impacts technologiques. Avant d’entrer dans une analyse détaillée de ces éléments, il est bon de prendre du recul sur la fonction et l’usage des bureaux aussi bien du point de vue de l’entreprise que de celui des salariés.

La discussion actuelle est trop simpliste...

 

L'accès à la future demande de bureaux sera plus complexe, avec un large mélange de facteurs en jeu...

 

  • Niveaux d'emploi
  • Situation de la santé publique
  • Indications du gouvernement
  • Coût de l'immobilier par rapport au coût du talent
  • Nouvelle législation
  • Technologie
  • Retour sur investissement
  • Densité d'occupation

 

  • Croissance économique
  • Les besoins en matière d'innovation
  • Culture d'entreprise
  • Géographie de l'empreinte
  • Tendances en matière de design spatial
  • Mesure de la productivité
  • Partager ou se consacrer
  • Comportement dans les déplacements domicile-travail

 

From a corporate occupier perspective offices provide a physical space to bring people together to coordinate activity, output and performance and to boost creativity. Along with this, they showcase a company’s brand and culture and play a key feature in attracting and retaining the best talent. The function of the office will continue to evolve, accelerating trends which emphasize the importance of collaboration and innovation to employee productivity.

From an employee perspective the office provides a place for face-to-face interactions that technology struggles to replicate, such as social interaction, face-to-face collaboration, mentoring and managing. Even after the recent success of working from home, employees still state they would like to be in the office for the majority of the week.

Les facteurs qui déterminent l'avenir de la demande

Sur le court et le long-terme, 4 facteurs clé vont jouer un rôle majeur dans la future demande de bureaux:

Travail à Distance:

Les avantages du télétravail sont limpides pour les salariés, au rang desquels l’absence de déplacements et les horaires flexibles ne sont pas les moindres. Pour autant, pour certains le travail à la maison ne constitue pas un choix optimal en raison d’un espace insuffisant, du manque d’intimité et/ou de la présence de distractions. Par ailleurs, les salariés manquent du lien et de l’interaction sociale que leur offre la vie de bureau. Le maintien de la motivation et de la productivité hors du bureau sur le long terme reste à prouver alors que ces dernières se verraient probablement renforcées par des interactions régulières au bureau. La flexibilité sera un élément clé de la satisfaction des salariés et l’équilibre entre travail présentiel et travail à distance devra, en tout état de cause, être articulé autour de l’individu.

Aménagement des bureaux:

Il ne fait pas de doute que le COVID-19 est en passe d’accélérer les changements en matière d’aménagement des bureaux. Le plus évident concerne la densité d’occupation, puisque la tendance à la densification connait une véritable volte-face en raison de la distanciation sociale. Toutefois, quand un vaccin ou un traitement efficace seront disponibles, il est fort à parier
que le mouvement s’inverse de nouveau vers une hausse de la densité, tout en étant modéré par l’attention croissante portée aux sujets de santé et de bien-être. Ainsi, il est probable qu’à l’avenir une place plus grande soit faite aux espaces de collaboration et d’interaction au détriment des espaces de travail individuels traditionnels occupés à la journée.

 

Technologie:

La technologie à elle seule n’aura probablement pas d’impact significatif sur la demande locative. Dans l’immédiat, l’adoption des nouvelles technologies facilite le travail à distance et offre confort et efficacité aux salariés de retour au bureau. Sur le long terme, la demande locative pourrait se focaliser plus nettement sur les « smart-buildings » à forte composante technologique, capables de supporter les démarches environnementales, de santé et
de qualité de vie au travail des entreprises. Ainsi, une baisse de la demande pour les actifs de moins bonne qualité est envisageable.

Modes de déplacement:

L’économie des trajets quotidiens est l’aspect le plus valorisé dans le télétravail, et l’usage des transports l’un des éléments qui cause le plus d’inquiétude concernant le retour au bureau. Cette réticence est d’autant plus prégnante dans les métropoles fortement dépendantes aux transports en commun et pourrait se traduire par un rythme de retour au bureau plus lent, alors que certaines villes mettent en avant les bénéfices de la marche ou du vélo comme solution alternative. Sur le long terme, les interactions humaines directes (aussi bien internes qu’externes) devraient toujours se concentrer sur des pôles urbains centraux offrant toutes les facilités et services. Cette tendance va porter la demande de long-terme ainsi que les valeurs des marchés de bureaux de centre-ville bien desservis en transports.

 

L’attractivité inhérente aux villes en matière d’oppor-tunités économiques, de connections, de relations sociales, et de qualité  de vie restera ainsi un élément clé de la demande sur le long terme, et ce, en dépit des craintes actuelles concernant la distanciation. Les mouvements de fond déjà à l’œuvre dans la transformation des villes avant le COVID-19 continueront de porter les changements et de favoriser la demande de bureaux, avec la digitalisation, l’automatisation ainsi que les thématiques de « ville responsable » et de « globalisation ».

L’organisation spatiale des villes et de leur aire urbaine va évoluer à la faveur de la digitalisation, des nouvelles préférences en matière de lieux de vie et de travail, et d’une demande croissante pour un modèle urbain plus résilient et soutenable. Ainsi, le phénomène d’une urbanisation en réseau devrait accélérer suite à la pandémie grâce à la croissance rapide des connexions entre les villes implantées autour de grandes métropoles comme New-York, Paris ou Tokyo.

L’émergence de ce réseau de villes connectées entre elles modifiera graduellement la manière dont la demande de bureau se distribue géographiquement au profit d’un écosystème diversifié comprenant 3 éléments clé :

  1. une demande croissante pour les petites villes ou zones péri-urbaines bien connectées et perçues comme plus vivables ;
  2. des centres urbains repensés et offrant une plus grande mixité des fonctions ;
  3. l’émergence de nouveaux pôles d’attractivité basés sur l’innovation ;

 

 

Dernières réflexions

La pandémie de COVID-19 est un nouveau choc, violent et imprévisible, avec des conséquences considérables. Alors que l’impact économique de cette crise se diffuse au sein des entreprises, on peut s’attendre à d’inévitables corrections dans la demande de bureaux à court terme. Toutefois, à plus longue échéance, les bureaux demeureront un élément fondamental dans le travail, la productivité et comme support de la culture des entreprises.


La flexibilité offerte par le travail à distance sera intégrée à part entière dans la vie professionnelle et profitera aussi bien aux salariés qu’aux employeurs.
Une attention plus prononcée accordée à la QVT (qualité de vie au travail), la dé-densification des espaces, des modes d’aménagements conçus pour faciliter des interactions difficiles à maintenir à distance, sont autant de paramètres susceptibles de faire évoluer la demande de bureaux et de la maintenir face à la progression du télétravail comme alternative. Les espaces de bureaux, loin de mourir, vont continuer d’évoluer et joueront sans doute un rôle encore plus important demain dans la santé et la productivité des entreprises

 

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