Communiqué de presse

Des signes de reprise sur le marché des bureaux à Luxembourg

Le nombre de transactions augmente sensiblement par rapport à l’année dernière, mais reste en dessous de la normale. Les investisseurs maintiennent leur confiance dans le marché

juillet 27, 2021

Luxembourg, le 27 juillet 2021 – JLL présente les chiffres du premier semestre 2021. L’impressionnant volume pris en occupation résulte surtout de transactions de taille exceptionnelle, décidées bien avant la pandémie. Les prélocations et préventes enregistrées en 2020 ainsi qu’au premier trimestre avaient déjà donné le « la » à la tendance générale. Qu’en est-il du reste du marché ?

Voyons cela en détail :

  • Une prise en occupation en très nette hausse à 148.000 m² au second trimestre, grâce à la prise en occupation par le Parlement Européen de la partie « Est » du Konrad Adenauer. L’immeuble totalise 137.000 m² hors sol, dont 10.000 m² ont déjà été pris en occupation fin 2019. Le volume pris en occupation s’inscrit ainsi en hausse de 110% en base annuelle au Trimestre 2, ce qui porte le volume semestriel à 271.000 m² : une hausse de 136% sur un an.
  • Ces chiffres sont impressionnants mais cachent une réalité plus contenue. Si l’on exclut la transaction du Parlement Européen la prise en occupation au Trimestre 2 est assez maigre, avec seulement 20.671 m² enregistrés. Si l’on se concentre sur le nombre de transactions de moins de 500 m², nous en comptons 76 sur le premier semestre : c’est beaucoup moins que la moyenne quinquennale de 85 mais près du double des 39 enregistrés sur la même période de 2020. Une analyse similaire peut être faite sur les transactions de taille moyenne (de 1.000 m² à 5.000 m²) : de 16 avant la pandémie, le nombre de transactions dans cette catégorie de surface est passé à 9 au S1 2020 et a rebondi à 12 au S1 2021. En résumé, ce qui fait la base de l’activité occupationnelle reste en dessous de la normale mais s’améliore sensiblement par rapport à 2020 qui était marquée par les lockdowns.
  • Une disponibilité immédiate en recul : fin juin, elle s’élevait à 164.000 m², 11.563 m² de moins que fin mars. Le taux de vacance est ainsi réduit à 3,7% contre 4,0% il y a 3 mois. Si l’on compare avec la moyenne européenne qui avoisine les 7%, la disponibilité à Luxembourg est structurellement encore et toujours très limitée.
  • Les loyers « prime » n’ont pas bougé Au Trimestre 2 à €52/m²/mois. Rappelons qu’au Trimestre 1, une hausse avait été enregistrée dans tous les quartiers du Centre. Les loyers de référence par quartiers s’établissent comme suit : €52 au CBD, €38 à la Gare et au Kirchberg, €33,5 à la Cloche d’Or, €22,5 en Périphérie, €28,5 au City Belt et enfin €24 à Esch-Belval. Ces valeurs s’entendent par m² et par mois, hors TVA. Selon nous, les loyers pourraient encore un peu augmenter au second semestre à la Cloche d’Or, la stabilité étant de mise dans les autres quartiers.
  • Le volume d’investissement semestriel s’élève à 664 millions d’euros, soit un recul de 24% sur un an. Les investisseurs institutionnels se concentrent sur les transactions « core », ce qui comprime les rendements. Par ailleurs nous enregistrons d’importantes transactions value-add, par essence plus risquées, ce qui témoigne de la forte confiance des investisseurs dans le marché immobilier luxembourgeois. Parmi celles-ci, épinglons la vente de l’immeuble H2O à Howald. Cet immeuble totalise 28.000 m², dont environ un tiers est disponible aux candidats locataires. L’acheteur, conseillé par JLL, est le fond d’investissement américain Lone Star. Une autre transaction de type « value-add », portant ici sur un redéveloppement, est l’acquisition par Atenor de l’ancienne concession Renault à l’entrée du Ban de Gasperich. Il y a un potentiel constructible d’environ 30.000 m².
  • Les rendements « prime » se sont à nouveau contractés à 3,5% contre 3,75% au T1. Selon nous, les rendements vont désormais se stabiliser, et pourraient progressivement augmenter sur la période 2022 à 2023.

 

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