Communiqué de presse

Real estate real impact : le point sur les commerces

Bilan du secteur de l’immobilier des commerces à Luxembourg

janvier 28, 2022

Angélique Sabron

Managing Director Luxembourg & Head of Markets
+352 46 45 40 72

Pierre-Paul Verelst

Head of Research Belux
+ 32 (0)2 550 25 04

Dimitri Collignon

Head of Retail Belux
+352 46 45 40 57

LUXEMBOURG, le 28 janvier 2022 - Alors que l’impact de la pandémie sur l’économie a été moindre qu’en 2020 et que la conjoncture s’est nettement améliorée, de nouveaux défis montent au-devant de la scène, notamment celui du climat. La neutralité-carbone devient un thème de société, qui touche de nombreux secteurs économiques, dont le commerce et l’immobilier qui selon les estimations contribuerait à 40% des émissions de CO² sur la planète. 

 

Le secteur ne peut pas rester inactif : l’immobilier de demain sera plus durable, plus vert, neutre en carbone et avec une attention particulière sur le bien-être des occupants. De tels défis ne s’improvisent pas, un acteur tel que JLL en a fait un cheval de bataille.

 

Angélique Sabron, Managing Director JLL Luxembourg, commente : « Je suis une défenseuse passionnée d'un avenir durable, diversifié et inclusif. La prochaine décennie sera cruciale si l’immobilier veut vraiment jouer son rôle dans un avenir plus durable, juste et équitable, à Luxembourg nous nous sommes déjà engagés dans cette voie. »

 

Le marché des surfaces commerciales

Reprise de la consommation des ménages en 2021

Après le choc de 2020 lié à la crise sanitaire, la consommation des ménages s’est bien reprise au Grand-Duché et en Europe. L’année dernière la chute atteignait des records de -6,9% pour le Luxembourg. En 2021 le rebond a atteint selon les estimations de Oxford Economics 5,3%. En d’autres termes, la consommation n’est pas encore revenue à son niveau d’avant crise, ce devrait être chose faite en 2022.

L’inconnue du moment est l’impact du retour de l’inflation sur les retailers. Selon les derniers chiffres du Statec, le taux d’inflation est passé à +4,1% fin décembre contre +0,6% il y a un an. Selon le quotidien français « Les Echos », Ikea a annoncé une augmentation de prix de 9%. Même son de cloche chez H&M, Zara et Primark chez qui les hausses ne devraient pas excéder 10%.

Une prise en occupation quasi inchangée.

Sur les douze mois écoulés, nous avons enregistré pour environ 21.545 m² de prise en occupation, comparé à 23.155 m² en 2020. Les chaines de supermarchés comme Delhaize, Lidl et Colruyt ont représenté 37% du volume ce qui illustre leur expansion au Grand-Duché.

« On pourrait qualifier ce marché de « bipolaire », nous explique Dimitri Collignon, Head of Retail Agency JLL BeLux. En effet, le luxe (joaillerie, etc.) demeure une valeur sûre, mais aussi le « low-cost », comme en témoignent les transactions réalisées par Action, Lidl, Trafic, entre autres. »

L’activité dans les « High Streets » a bien redémarré : une vingtaine de nouvelles transactions ont été signées dans la Ville Haute en 2021 et nous n’avons à déplorer aucune fermeture majeure en dehors de Zara. Une amélioration a également été observée Avenue de la Gare, en dépit d’une disponibilité encore élevée. En effet Calzedonia, Tezenis et McDonald’s ont ouvert de nouveaux points de vente dans le quartier.

« A moyen terme, l’achèvement des multiples développements de bureaux et de projets résidentiels sera un terreau propice à une forme de gentrification du quartier de la Gare, et ainsi au retour d’enseignes attractives dans le quartier », estime Dimitri Collignon.

Des projets mixtes et durables

La durabilité est devenue primordiale pour les retailers et certains propriétaires, comme Nextensa (ex-Leasinvest), ont créé leur propre comité CSR (Corporate Social Responsability) afin de l’intégrer dans leur portefeuille ainsi que dans leur gestion des ressources humaines.

La mixité fonctionnelle est par ailleurs au cœur de toutes les réflexions : des projets de grande envergure associant espaces résidentiels, bureaux, commerces et lieux de loisirs voient le jour, comme par exemple le « Perspectiv’ » d’Atenor et Tracol, situé à Esch-sur-Alzette.

Les loyers dans les « High Streets » ont légèrement diminué en 2021, les locataires sont plus agressifs dans les négociations et sont parvenus à des accords favorables avec nombre de propriétaires. Ce que nous appelons les « prime rents » sont ainsi passés de €150 à €140 / m² / mois dans la Ville Haute. En revanche, alors que la fréquentation des shopping centers est presque revenue au niveau d’avant crise, les chiffres d’affaires sont en hausse parfois de plus de 10%. Par conséquent, les loyers « prime » en shopping centers sont restés inchangés à €110 / m² / mois. Constat similaire pour le segment du « retail warehousing » : il démontre sa résilience notamment avec l’ouverture d’Escape à Capellen et une demande toujours soutenue pour les meilleures localisations. Les « prime rents » se sont stabilisés à €20 / m² / mois. 


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