Communiqué de presse

Real estate real impact 

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg

janvier 28, 2022

Angélique Sabron

Managing Director Luxembourg & Head of Markets
+352 46 45 40 72

Pierre-Paul Verelst

Head of Research Belux
+ 32 (0)2 550 25 04

LUXEMBOURG, le 28 janvier 2022 - Alors que l’impact de la pandémie sur l’économie a été moindre qu’en 2020 et que la conjoncture s’est nettement améliorée, de nouveaux défis montent au-devant de la scène, en particulier celui du climat. La neutralité-carbone devient un thème de société, qui touche de nombreux secteurs économiques, dont l’immobilier qui selon les estimations contribuerait à 40% des émissions de CO² sur la planète. 


Le secteur ne peut pas rester inactif : l’immobilier de demain sera plus durable, plus vert, neutre en carbone et avec une attention particulière sur le bien-être des occupants. De tels défis ne s’improvisent pas, un acteur tel que JLL en a fait un cheval de bataille.

 

Angélique Sabron, Managing Director JLL Luxembourg, commente : « Je suis une défenseuse passionnée d'un avenir durable, diversifié et inclusif. La prochaine décennie sera cruciale si l’immobilier veut vraiment jouer son rôle dans un avenir plus durable, juste et équitable, à Luxembourg nous nous sommes déjà engagés dans cette voie. »

 

 

Le marché immobilier des bureaux

La montée en puissance des immeubles « verts »

Selon les statistiques compilées auprès de l’association BREEAM ainsi que le DGNB Council, organismes faisant autorité en matière de certifications « vertes », environ 800.000 m² d’immeubles de bureaux dispose d’une certification « verte ». Rapporté au stock existant, cela représente environ 18%. La tendance va en s’amplifiant car sur les quelques 385.000 m² en cours de construction, 313.000 m² a déjà fait l’objet d’une demande de certification BREEAM ou DGNB. D’autres labels verts existent, notamment le « CO² Neutral » développé par la société belge Vinçotte, experte en certification technique et en sécurité. Le label WELL, qui monte également en puissance, est complémentaire et se concentre plutôt sur les aspects de bien-être et de santé des occupants, par exemple en matière de qualité de l’air, de la lumière naturelle, du confort, etc.

Est-ce que disposer d’un précieux sésame « vert » implique une attractivité renforcée pour les occupants ou des loyers plus élevés ? « Il est certain que les certifications « vertes » sont devenues indispensables pour répondre aux défis en matière de RSE des parties prenantes (occupant ou promoteur/investisseur). Le sésame vert fait entièrement partie des critères de sélection d’un occupant. Le lien entre certification et loyer n’est pas à faire directement, l’analyse s’effectue surtout sur le coût total d’occupation, du point de vue de l’occupant. », nous explique Lotfi Behlouli directeur Office Agency chez JLL Luxembourg.

 

A nouveau un niveau de transaction record.  A l’instar de 2020, 2021 a été caractérisé par des transactions de très grande taille. Nous avons enregistré un volume total de 357.000 m², soit une croissance de 11%.

Les prélocations et préventes ont représenté moins de surface en 2021 si l’on compare avec 2020 : en pourcentage, 23% du volume pris en occupation concerne des projets non encore livrés, contre 51% en 2020. Les ventes ou pré-ventes à des occupants sont en revanche en hausse et représentent 18% de la prise en occupation contre 12% en 2020. Un autre fait marquant est la hausse des sous-locations : nous en avons compté pour 13.079 m², soit plus du double qu’en 2020. Cette partie du marché n’est pas comptabilisée dans ce que nous appelons le « take-up », cependant elle témoigne du fait que certains occupants ayant un bail en cours disposent de trop d’espaces pour leurs activités et en proposent une partie à d’autres entreprises. Ceci serait une des conséquences du télétravail.

Les institutions européennes ont généreusement contribué au volume transactionnel, en témoigne une part de 42% dans le « take-up » et une surface totale de 150.000 m² qui est un record absolu. Deux transactions expliquent cela : le Parlement Européen a rejoint son nouveau siège unique au Kirchberg (127.000 m²) et l’Office des Publications a signé pour 18.000 m² dans l’immeuble Mercier dans le quartier de la Gare. Ces deux immeubles disposent d’une certification verte. Les sociétés financières sont les entreprises les plus représentées dans la prise en occupation : elles ont contribué à 23% du total. Trois « grands noms » du secteur ont été actives au cours des douze mois écoulés : BGL BNP Paribas qui a préloué une extension de 18.300 m² de son siège actuel aux confins du Kirchberg, la Société Générale qui a signé pour 17.303 m² dans le projet Icône à Belval, et enfin Union Investment qui a rejoint son nouveau siège de 10.700 m² à l’aéroport. Enfin, les administrations luxembourgeoises sont moins présentes qu’en 2020 toutefois deux transactions sont à épingler : la Poste a entamé en début d’année les travaux de construction de son nouveau siège à la Gare (27.700 m², un immeuble labellisé DGNB) et le Statec a signé la pré-location de 10.150 m² dans le projet Twist à Belval, quant à lui doté de la double certification BREEAM et WELL.

En nous concentrant sur l’évolution par quartier, le poids du Kirchberg dans la prise en occupation totale passe de 25% à 45%. La part de Belval quant à elle triple à 9%, cependant le City Belt passe de 23% à 8% de la prise en occupation. Les autres quartiers restent à peu près inchangés par rapport à 2020.

Le taux de vacance recule à 3,6 %, contre 4% il y a un an, Le volume de bureaux immédiatement disponibles est actuellement estimé à 159.652 m², soit un recul de 8,5% en base annuelle. Les récentes livraisons spéculatives du Buzz à Leudelange, du Well 22 à Howald et du Quatuor à la Cloche d’Or trouvent progressivement des occupants, ce qui contribue à maintenir la disponibilité à des niveaux très bas. Rappelons à ce titre que la disponibilité à Luxembourg demeure une des plus basses d’Europe. En moyenne en Europe le taux de vacance est effectivement près de deux fois plus élevé à 7,6%.

Les loyers "prime" ont augmenté en 2021 et s’établissent désormais à 52 €/m²/mois au Boulevard Royal (CBD), contre 51€ en 2020. L’augmentation est plus franche à la Cloche d’Or et plus précisément dans les projets situés au Ban de Gasperich qui est passé de 32€ à 35€ / m² / mois, soit une hausse de 9%. De façon similaire, les loyers ont grimpé de 8,5% à la Gare à 38€ / m² / mois et de 5,5% au Kirchberg à 38€ également. Les valeurs locatives dans les autres quartiers restent globalement stables. Des pressions à la hausse sont attendues notamment au Kirchberg qui pourrait passer de 38€ à plus de 40€ / m² / mois à court terme. Belval pourrait également voir ses loyers de référence augmenter, de même que Howald ainsi que la Cloche d’Or qui recèlent encore du potentiel de croissance.

 

Le marché immobilier de l’investissement

Marché en recul par rapport à 2020 dû à l’absence de “méga-transactions”. Sur les douze mois écoulés, un volume total de 1,25 milliards d’euros a été enregistré, ce qui est 6% inférieur à 2020. Aucune transaction de plus de 150 millions d’euros n’a été répertoriée.

Un volume élevé de transactions de type « value-add », notamment de redéveloppement. Les transactions de type « core », c’est-à-dire portant sur des immeubles de première qualité entièrement loués à des occupants au profil de risque très faible, dominent mais cela ne tient plus qu’à un fil : leur part est passé de 69% en 2020 à 45% en 2021. A l’inverse, les transactions de type « value-add » passent de 17% à 42%.

Une dominante de bureaux, et montée en puissance des terrains à (re)développer. Les bureaux représentent 78% du volume investi au Grand-Duché en 2021 avec quelques transactions de taille importante comme la vente de l’H2O, situé à Howald, au fond d’investissement américain Lonestar ou la vente de The Stage à Real I.S. au Kirchberg. Un des faits marquants est la montée en puissance des ventes de terrains ou sites à redévelopper. Par exemple, Atenor a acquis en début d’année la concession Renault à l’entrée de la Cloche d’Or dans le but d’y développer environ 30.000 m² de bureaux tandis que dans le même quartier Immobel a tout récemment finalisé l’achat du site TotalEnergies, cette fois avec l’ambition d’y bâtir jusqu’à 135 appartements. Les terrains ont contribué à 13% du volume d’investissement total.

Les rendements des immeubles de la meilleure qualité assortis d’un bail 6/9 ans se sont à nouveau rétrécis et s’élèvent à 3,25% contre 3,9% il y a un an.

« Les critères ESG font maintenant partie intégralement de la politique d’investissement de la très large majorité des investisseurs. Que ce soit au niveau de l’immeuble ou au niveau de l’occupant. Nous avons la chance à Luxembourg d’avoir un stock de bureaux récent et de bénéficier d’immeubles de qualités qui peuvent bénéficier de mise à niveaux techniques facilement par leur bonne conception. Ceci combiné avec la bonne performance locative des immeubles devrait encore attirer la majorité des investisseurs pan européens à accroitre leur position au Luxembourg », ajoute-t-il

 

Quelles perspectives pour 2022 ?

La plupart des économistes s’accordent sur le fait que notre monde devra désormais vivre avec une inflation plus élevée pour une période plus ou moins longue, ce qui aura des répercussions encore incertaines sur la conjoncture et les taux d’intérêts. L’impact sur l’immobilier est à ce stade encore difficile à établir.

Nous nous attendons à un recul important des livraisons d’immeubles, l’essentiel des projets spéculatifs attendus sont de taille moyenne comme le Landewyck Building dans le quartier de la Gare, qui totalise 5.117 m². Nous estimons les livraisons de 2022 à 135.468 m², dont 64.000 m² n’a pas encore trouvé preneur.

Le "take-up" sera à la baisse également avec moins de pré-locations et peu de transactions de grande taille. Comme le stock de bureau est relativement ancien, on peut s’attendre à d’autres transactions de remplacement de la part de grands occupants désireux de « verdir » leur occupation. Selon nous, cette tendance va perdurer durant plusieurs années et contribuer à maintenir un bon équilibre entre l’offre et la demande.

Les loyers sont attendus à la hausse, entre autres du fait de la rareté des immeubles les plus exigeants en matière de durabilité.

Enfin, nous nous attendons à une très nette hausse du volume d’investissement, de nombreux dossiers tant dans le segment « core » qu’en redéveloppement sont à l’étude ou déjà à un stade avancé de discussion. Toutefois, nos pronostics quant aux rendements sont plus prudents et nous pensons que la stabilité sera de mise.

Du défi sanitaire, le curseur s’est déplacé vers le défi climatique, l’immobilier a un rôle à jouer en offrant des solutions durables contribuant ainsi à passer vers un monde décarboné.

 

 

 

 

 

 

Chiffres-clé 2021

 

Bureaux

2020

2021

% Change

Perspectives 12 mois

Stock (m²)

4.367.526

4.472.113

+2,3%

ñ

Prise en occupation totale (m²)

322.314

356.993

+11%

ò

-       Pré-locations/pré-ventes:

164.170

165.170

 

 

-       Locations/ventes:

158.144

161.762

 

 

Disponibilité (m²)

174.519

159.652

-8,5%

ó

Taux de disponibilité (%)

4,0%

3,6%

-40 pb

ó

Livraisons (m²) – total/an

dont spéculatives (m²)

47.083

18.743

214.175

44.005

+355%

+140%

ò

Prime rent (€/m²/mois + VAT)

51

52

+2%

ó

Marché de l’investissement

2020

2021

Evolution

Perspectives 12 mois

Prime yield bureaux en % (baux 3/6/9)

3,9%

3,25 %

-65 pb

ò

Volume d’investissement en million EUR (transactions >2,5 MEUR)

1.329

1.256

-6%

ó


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion in 2020, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 95,000 as of September 30, 2021. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.com.