Communiqué de presse

What’s up with the real estate market?

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg

janvier 22, 2021

LUXEMBOURG, le 22 janvier 2020 Le marché immobilier a traversé plusieurs phases au cours de cette année, avec le choc initial et le gel de l'activité, puis la reprise de l'activité au cours de l'été dernier, et enfin un second confinement et une série de restrictions à la fin de l'année.
En sa position d’expert immobilier, JLL analyse l’impact de la crise sur l'année écoulée dans leurs recommandations et expertises afin d’apporter les solutions les plus adéquates aux besoins de ses clients.

Dans cet environnement immobilier en mutation, le marché des bureaux est resté actif, mais que disent les chiffres de cette difficile année 2020?

Le marché immobilier des bureaux
Une prise en occupation supérieure à la moyenne mais... Le gel de l'activité est très bien illustré par les chiffres de la prise en occupation de 327.000 m². Cependant, environ la moitié de ce volume provient des espaces pré-vendus ou pré-loués. Seuls 162.204 m2 peuvent être considérés comme une "vrai" prise en occupation en 2020, auquel cas nous pouvons discuter d’une baisse réelle de l'activité. Cette année, nous avons enregistré des gros deals dans le secteur de l'administration publique – 91.383 m2 au total, prises par la BEI (Banque Européenne d'Investissement) au Kirchberg, le CNS (Fonds National de la Santé) dans le district de la Gare et le Ministère des Finances dans le district de l'Aéroport dans le Parc d'affaires Ikaros, entre autres. Comme l'administration publique a pris environ 26% de la surface totale du “take-up” en 2020, les institutions de l'UE et le secteur bancaire et financier ont également réalisé des performances, avec 19% chacun. Le volume pris par les institutions de l'UE est de loin influencé par la plus grande transaction en 2020 qui est aussi un espace pré-loué - 65.000 m2 pour la 3ème extension de la Banque Européenne d'Investissement - le "bras prêteur" de l'Union européenne. Comme d'habitude, les institutions nationales et européennes se concentrent dans de très grands bâtiments au Kirchberg, un endroit traditionnellement bien desservi par les services et les infrastructures.
Les sociétés financières sont également restées actives, avec Intesa Sanpaolo qui a pris ses 10.500 m2 à la Cloche d'OR (pré-vente) au deuxième trimestre, Baloise Assurances qui a préloué 9.600 m2 à Wooden à Leudelange et PICTET & CIE (EUROPE) SA qui a loué plus de 6.000 m2 au Kirchberg dans le bâtiment OBH.
Le taux de vacance a atteint 4,1 %, avec une augmentation notable dans la City Belt et la Périphérie, contre 3,2% un an auparavant.
En volume, cela représente 174.519 m2. Par sous quartiers, la disponibilité au CBD est de 3,3%, au Kirchberg de 4,8%, à la Gare de 2,3% et à la Cloche d'Or de 3,9%. L'essentiel de l'offre est concentré au "City Belt" avec 10% du taux de vacance dans la zone Aéroport. La Périphérie est arrivé à 38%, où par exemple nous avons plus de 21.000 m2 immédiatement disponibles dans le West Side Village à Capellen.
Les loyers "prime" restent inchangés sur courte terme, à 51 €/m²/mois, à une seule exception, la Cloche d'Or, qui est passée de 30 à 32 au troisième trimestre 2020, principalement en raison de transactions portant sur des immeubles de haute qualité, comme le Bijou récemment livré par exemple.

Le marché de l’immobilier résidentiel
Avec une population de plus de 122.000 habitants sur un total de 626.000 dans le pays, la capitale Luxembourg-ville est de loin la plus grande concentration urbaine du Grand-Duché de Luxembourg. La deuxième ville du pays est Esch-sur-Alzette, située au sud de la capitale près de la frontière française, avec 36.200 habitants recensés en janvier 2020. Les villes de Differdange et de Dudelange, toutes deux situées dans la grande région d'Esch (canton d'Esch), sont les seules autres communes du pays à compter plus de 20.000 habitants.
L'importante population d'expatriés - principalement des jeunes ménages célibataires - est particulièrement concentrée dans la ville de Luxembourg où les institutions européennes et les grandes entreprises du secteur financier ont choisi de positionner leurs bureaux. En toute logique, le marché immobilier résidentiel s’y est adapté et l’on constate la plus grande proportion d'appartements destinés à la location : 57 % du marché locatif du pays est situé dans la capitale. La taille moyenne des appartements augmente en s’éloignant de la capitale, passant de 49 m² à Luxembourg-ville à 59 m² en périphérie, pour atteindre 70 m² le long de la frontière française ou au nord de la capitale. Ce phénomène s'explique non seulement par le nombre élevé de ménages isolés logés en centre ville, mais aussi par le montant élevé des loyers dans cette zone, de loin les plus élevés du pays. En 2019-2020, le loyer moyen par m² dans la ville de Luxembourg s'élevait à 34,5 € du m² par mois, contre une moyenne nationale de 29 € du m² par mois.
Un prix de vente moyen de 11.035 € du m² a été enregistré pour la période comprise entre mi-2019 et mi-2020, les appartements de la capitale sont les plus chers du pays, suivis par ceux des zones périphériques comme Bertrange et Strassen, où les prix sont inférieurs de 3 à 14 %. La demande de logements au Luxembourg reste élevée et le marché est en plein essor mais l'offre des nouveaux projets ne répond toujours pas à la demande, ce qui maintient les prix élevés et rend l'accès à la propriété plus ardu. Depuis 2002, environ 3.000 nouvelles unités sont livrées par an, alors que la demande de nouveaux logements est d’environ 6.500 unités par an. Au cours des dernières années, le nombre d'unités développées a légèrement progressé pour atteindre environ 4.000 unités par an, ce qui reste inférieur aux besoins du marché. Le Pacte Logement 2.0 attribue la responsabilité aux municipalités d'augmenter la proportion de logements abordables dans les nouveaux projets à partir de 2022, tout en veillant à ce que l'urbanisation soit bien pensée et que les terrains constructibles mobilisés.
La pénurie de terrains constructibles a poussé de manière constante les prix à la hausse au cours de la dernière décennie. Les prix les plus élevés sont applicables dans les cantons de Luxembourg et d'Esch et peuvent dépasser 1.000 € du m². Selon nous, sur base des 5 critères principaux (à savoir : le nombre d'habitants, la densité, la croissance de la population, la maturité du marché et la disponibilité des terrains), les 5 cantons les plus adaptés au développement résidentiel sont actuellement Luxembourg, Esch, Capellen, Remich et Grevenmacher.

Le marché de l’investissement
En ce qui concerne les investissements, les opportunités saisies par les investisseurs institutionnels ont jusqu'à présent été extrêmement rares, bien que leur intérêt soit élevé. Le rendement initial net de base actuel pour les propriétés multifamiliales est de 3 %. Compte tenu de la stabilité politique et de la croissance économique du Grand-Duché, le marché résidentiel offre une alternative intéressante pour les investisseurs institutionnels qui cherchent à répartir les risques. Ces investisseurs marqueront un intérêt pour des volumes d’au moins 20 millions d'euros pour des bâtiments existants ou des projets situés en centres urbains et éviteront la copropriété. Toutefois, jusqu'à présent, le marché était principalement orienté vers la vente à l’unité plutôt que la vente en bloc, un segment de marché où les investisseurs privés, principalement des particuliers fortunés ou des entreprises familiales, sont dominants. Selon JLL, le futur potentiel des investisseurs privés qui achètent pour louer se situe dans des quartiers en dehors du centre de la capitale tels que Hollerich, Gare et Bonnevoie. Au sud de Luxembourg-ville, Esch-sur-Alzette, Differdange et Dudelange offrent de nouveaux projets au rendement attractif. Au nord de la capitale, les opportunités se situent à Mersch, Ettelbrück et Diekirch.

Les solutions “Corporate”
Le département JLL « Work Dynamics » est antérieur à la crise sanitaire et démontre toute son urgence dans ces temps perturbés par la pandémie.
L’idée du corporate services est de rassembler les données multicritères liées au bon fonctionnement d’une entreprise et de les confronter aux différents domaines d’expertise, le tout-en-un. Il s’agit au premier plan des ressources humaines, mais aussi des technologies, du bien-être, de l’environnement, pour ne citer que quelques aspects. Le service corporate aide les entreprises à se poser les bonnes questions tout en objectivant les décisions.
2020 aura été un accélérateur des tendances rencontrées dans l’immobilier en général ces dernières années : besoin de proximité, davantage de technologies (e-commerce), nécessité du télétravail, fin des open space informels. Les entreprises voient le monde bouger plus vite encore qu’hier avec l’emballement des performances technologiques, la mondialisation des échanges et le besoin de bien-être, que ce soit au bureau ou chez soi.
Aujourd’hui, le télétravail représente 2 à 3 jours par semaine, chose impensable il y a un an. Ce fait ne sera pas un épiphonème, il s’agit d’une modification en profondeur de notre mode de travail et de notre mode de vie. Du choix des entreprises aussi. Ainsi, JLL a développé deux outils qui permettent d’objectiver les décisions grâce à une méthodologie basée d’une part sous forme d’un questionnaire adapté à l’entreprise concernée et d’autre part à l’analyse des distances employés-lieu de travail grâce à notre outil baptisé « commuter ». Ainsi nous pouvons aider les entreprises dans leurs choix stratégiques immobilières tout en visant une diminution de l’empreinte carbone (réduire les distances), une bien-être des employés (moins de temps passé sur les routes).
Le défi de du manager est donner envie aux employés de venir au bureau et donc, quand ils viennent, qu’ils fassent acte de management. L’employé – et des études récLe marché immobilier de l’investissement
Marché soutenu en nombre de transactions, même si le volume est en recul par rapport à 2019. Au total € 1,3 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier luxembourgois au cours de l’année 2020, un recul par rapport à 2019 essentiellement dû à l’absence de grandes transactions. Avec plus d’un milliard d’euros investis, le volume est néanmoins en ligne avec sa moyenne annuelle à long terme et l’année n’a pas été mauvaise pour l’immobilier pour autant. En effet, quand la crise du coronavirus s’est manifestée au printemps, on avait craint les mêmes effets dévastateurs que lors de la crise financière de 2008, mais l’immobilier a beaucoup mieux résisté à cette crise sanitaire. Il n’en a été rien, la demande est restée soutenue.
“Flight to quality”. La demande des investisseurs se base, par contre, sur certains critères jugés défensifs. La demande se concentre sur des biens “Core”, c’est-à-dire des biens neufs ou récents et localisés dans une des zones de bureaux principales où la demande est stable depuis pas mal de temps. Ce type de transaction “Core” devrait augmenter encore en 2021. La qualité de l’occupant est également importante: idéalement le bien est entièrement loué à des occupants de renommée. La demande soutenue pour les bureaux de qualité a fait baisser les rendements: le rendement ‘prime’ initial a baissé de 4% à 3,9% et devraient continuer.

 

Les bureaux ont la cote. Les bureaux représentent 77% du volume investi au Grand-Duché en 2020 et sont omniprésents dans le top 10 des plus grandes transactions. Dans le secteur du retail, une transaction à noter: le shopping Belval Plaza qui a été acquis par Firce Capital. Les plus grandes transactions de l’année 2020 toutefois concernent des bureaux, notamment la vente de l’immeuble Laccolith à la Cloche d’Or acquis par Primonial pour € 120 millions.entes européennes l’attestent – souhaite venir au bureau afin de retrouver une communauté de personnes qui ont un but commun : développer l’entreprise. Le nouveau manager doit donc motiver ses équipes à distance mais aussi donner envie de revenir au bureau, comme on revient à la source. Pour ce faire, la question n’est plus « plus ou moins de m² ? » mais « de quels meilleurs m² avons-nous besoin ? » : espaces dédiés à l’échange, à la concertation, à la confrontation des idées. Les concepteurs design et les project manager de nos départements “Desing & Build” ont beaucoup travaillé et travaillent beaucoup sur le sujet avec nos clients, qu’ils soient promoteurs, utilisateurs ou propriétaires : On est passé d’une réflexion du M² au Mieux de M².
On ne peut donc pas dire que la crise impactera positivement ou négativement le nombre de m² nécessaires aux activités de bureau ou d’industrie, mais en revanche elle modifiera notre rapport à l’espace, au travail – à domicile avec ses difficultés (travailler avec les enfants, dans un environnement pas toujours “corporate”) avec un soin particulier pour les questions d’ergonomie, de sécurité, notamment IT, de qualité de vie au sens large. On voit donc la fin d’un paradigme du tout open-space vers de nouveaux espaces, virtuels ou réels.

Quelles perspectives pour 2021 ?
Un recul du "take-up" est attendu mais il reste des prélocations importantes à venir, notamment de la part de la Commission Européenne et du Parlement Européen. Comme le stock de bureau est relativement ancien au centre, on peut s’attendre à d’autres transactions de remplacement : des entreprises actuellement situées dans des immeubles qui ne sont pas "sustainable" voudront déménager dans des immeubles plus adaptés. Cette tendance a débuté il y a plusieurs années mais se confirme.
Pour 2021, nous attendons environ 23.000 m2 de nouvelles livraisons - le bâtiment Serra au Kirchberg, TRISIDE à Strassen et ZECO2 à Bertrange, toutes spéculatives. En attendant, les quelque 68.000 m2 annoncés pour l'année prochaine sont toujours en phase de projet.
Les perspectives pour le marché de l’investissement restent positives. Sur base de l’excellente notation de la dette souveraine “AAA” accordée au Grand-Duché, notamment par l’agence Fitch Ratings, il est attendu que l’économie luxembourgeoise récupère vite de la crise du coronavirus. Cette évolution n’échappera pas aux investisseurs, qui en cette période d’incertitude sont à la recherche de placements “Core” dans des économies stables. JLL voit également des opportunités dans les zones de bureaux des villes régionales qui pourraient profiter de la demande accrue pour des bureaux satellites. Et finalement, les occupants accordant beaucoup plus d’importance aux critères ESG (environnement, social et gouvernance) il y a des opportunités d’investir dans la rénovation de bureaux plus anciens pour répondre aux besoins du marché et avoir un investissement fiable à long terme. L’institutionnalisation du marché immobilier résidentiel luxembourgeois représente également une opportunité pour les investisseurs.
En conclusion, le marché immobilier luxembourgeois a toutes les chances de dépasser la crise l'année prochaine, à condition que la crise sanitaire se dissipe. N'oublions pas qu'il ne s'agit pas d'une crise économique mais d'une crise sanitaire. L'économie n'est pas morte, elle attend d'être libérée.

 

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