La force du marché immobilier luxembourgeois face aux défis de la nouvelle décennie

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg

janvier 28, 2020

LUXEMBOURG, le 28 janvier 2020 - Comme chaque année, JLL, leader international en immobilier d’entreprise, dresse le bilan des marchés immobiliers luxembourgeois (plus précisément des bureaux, des surfaces commerciales et du résidentiel) et esquisse les premières tendances du secteur.

2019 a clairement été celle de tous les extrêmes pour le marché immobilier des bureaux. Les baromètres en témoignent : la prise en occupation a culminé à son niveau le plus haut de tous les temps, la disponibilité n’a plus jamais été aussi basse depuis 2009, les loyers ont atteint des sommets et le volume d’investissements a été, à nouveau, très soutenu.

Tous ces constats positifs sont cependant l’arbre qui cache la forêt. L’immobilier de bureaux mais aussi le résidentiel et le retail font face à des défis majeurs qui englobent toute la société et qui impacteront sans nul doute l’évolution du secteur immobilier dans les années à venir. A savoir :

-       Le défi des TALENTS : comment attirer et retenir les talents ? Comment s’adaptent les entreprises aux évolutions des modes de travail et leur impact sur l’immobilier ?

-       Le défi de la MOBILITE : quelles solutions apporter pour rendre les espaces de travail plus accessibles ? Comment les sociétés doivent-elles réagir quant au choix relatif à leur implantation ?

-       Le défi de la DURABILITE : alors que dirigeants d’entreprises, chefs d’Etat, et autres personnes influentes se sont réunis la semaine dernière à Davos pour discuter notamment de la crise climatique, comment le secteur immobilier peut-il contribuer à atteindre les objectifs de réduction de CO² ?

En sa position d’expert immobilier, JLL se doit d’intégrer l’ensemble de ces paramètres et l’impact de ceux-ci dans leurs recommandations et expertises afin d’apporter les solutions les plus adéquates aux besoins de ses clients.

Dans cet environnement immobilier en mutation, le marché des bureaux a battu tous les records.
Que disent les chiffres de cette impressionnante année 2019 ?

 

Le marché immobilier des bureaux

Une prise en occupation exceptionnelle. Pas moins de 265.000 m² ont été pris en occupation au cours de l’année passée, soit 7,5% de mieux qu’en 2018 et 20% de mieux que la moyenne sur 5 ans. Ce niveau est le plus élevé de tous les temps !  La taille moyenne des transactions est particulièrement élevée : 1.320 m² comparé à 885 m² en 2018. En effet, pas moins de 7 transactions de plus de 10.000 m² ont été enregistrées, soit plus du double de l’année 2018.

Traditionnellement, la catégorie prise au sens large « les services aux entreprises » est parmi la plus active avec 36% de la prise en occupation totale. Les banques et institutions financières se démarquent également avec 12%, notamment grâce à la location à la banque Edmond de Rothschild de 10.080 m² au Dyapason dans le quartier de la Cloche d’Or. Il s’agit de la consolidation des équipes en en un seul immeuble flambant neuf. Celui-ci est facilement accessible, avec à la clé une réduction appréciable de l’empreinte écologique.

Les institutions européennes reviennent au-devant de la scène, représentant 19% du volume total de cette prise en occupation. D’une part, la Cour de Justice européenne s’est adjugée une troisième tour au Kirchberg pour un total de 39.750 m² et d’autre part, le Parlement Européen a pris une première partie du KAD II au Kirchberg, le solde devant être occupé ultérieurement. Remarquons au passage que les institutions européennes regroupent, elles aussi, tous leurs services dans un nombre très restreint d’immeubles de très grande taille, à haute efficacité énergétique et situés dans une localisation unique bien desservie par les transports en commun : le Kirchberg. A terme les déplacements des fonctionnaires européens entre les différentes implantations seront réduits au minimum, ce qui est tout bénéfice pour la mobilité, la durabilité et leurs collaborateurs qui jouiront d’une meilleure flexibilité et connexion.

L’Etat luxembourgeois fut également demandeur d’espace, avec 14% de la prise en occupation en 2019. Deux transactions majeures à épingler : le Ministère de l’Education (MENJE) qui se regroupe dans les Rives de Clausen (+/- 10.000 m² - CBD) et la Police Grand-Ducale qui a acheté une aile supplémentaire du Findel Business Center situé à l’aéroport (14.000 m² - City Belt).

14% de la prise en occupation a été réalisée par la catégorie « Manufacturing ». Il s’agit essentiellement du groupe Ferrero qui vient d’emménager dans son nouveau siège à l’aéroport.

Enfin, comme déjà évoqué l’année dernière, l’engouement du co-working s’étend à Luxembourg avec quelque 4%. IWG Group et Ginkgo ont pris ensemble environ 10.000 m².

Un taux de vacance plancher dans le quartier « Centre ». La pression continue de la demande pousse le taux de vacance vers le bas. Fin décembre, il s’établissait à 3,2% contre 3,4% un an auparavant. C’est également la disponibilité la plus basse depuis 2009 ! En volume, cela représente 134.393 m², soit un recul de 7%. Fait remarquable, ce taux n’est plus que de 1,2% dans ce district, c’est la moitié du taux enregistré en 2018. Par sous quartiers de ce district, la disponibilité au CBD est de 1,6%, au Kirchberg de 0,9%, à la Gare d’1,9% et à la Cloche d’Or de 0,6%. L’essentiel de l’offre est concentré au « City Belt » avec 7,7% du taux de vacance, 10,5% en « Périphérie » et 7,6% à « Belval ».

Quelques projets spéculatifs devraient remédier à cette pénurie, notamment l’immeuble « Bijou ». Ce projet offrira 5.800 m² de surfaces de bureaux alliant architecture audacieuse et localisation stratégique dans le nouveau quartier mixte du Ban de Gasperich. Autre exemple intéressant de par sa mixité : le projet « OBH » situé au Kirchberg, pour 2020. Il accueillera le prestigieux hôtel « Mama Shelter » et une extension de 10.000 m² de bureaux.  Le quartier de la « Gare » n’est pas en reste. Un autre beau projet mixte s’y développe : The Arc. Celui-ci comprendra des bureaux (1.855 m²), des surfaces commerciales et du résidentiel. Il verra le jour d’ici 2021.

Les loyers en hausse. La conséquence immédiate de cette raréfaction de l’offre entraine une hausse immédiate des loyers. Au CBD, le loyer « prime » a augmenté de 2% et s’élève à €51/m²/mois tandis qu’au Kirchberg, il faudra désormais compter €36/m²/mois (+3% en base annuelle). Même situation à la Cloche d’Or avec une hausse de 3% à €30/m²/mois.

Les autres quartiers ne subissent pas encore une pression à la hausse. Au City Belt, le loyer de référence reste à €28,5/m²/mois, en « Périphérie » €22,5/m²/mois et à Esch-Belval €24/m²/mois. Tous les loyers s’entendent hors TVA.

Le marché immobilier des surfaces commerciales (retail)

Un dynamisme général gagnant. 2019 a été une année exceptionnelle pour l’immobilier des surfaces commerciales. Elle est marquée par de nombreuses ouvertures telles que celle du centre commercial Cloche d’Or, de Royal-Hamilius au centre-ville, de l’Infinity Shopping Center au Kirchberg et enfin du Shopping Park Bettembourg et ses 14 magasins. La prise en occupation s’est envolée à 122.000 m², soit plus du double de la moyenne à 5 ans et presque le quadruple de 2018.

Au-delà de ces chiffres impressionnants, une tendance devrait perdurer : celle du recul sensible de la catégorie « fashion ». En 2014, ce segment représentait 28% de la prise en occupation, cinq petites années plus tard la proportion retombe à 12%.

En revanche, la catégorie « Food & Beverage » tire son épingle du jeu et enregistre une légère hausse à 12% contre 10% il y a 5 ans. Ce constat pourrait encore se développer, à l’avenir, avec le développement de nouveaux concepts de « food courts » ou « food corners » fleurissant déjà dans de nombreux centres commerciaux européens. 

D’autre part, de nouveaux arrivants font le pari du Luxembourg. Ainsi, la Fnac, les Galeries Lafayette ont élu domicile à Royal-Hamilius en 2019. Le trend se poursuivra en 2020 avec les arrivées programmées de Decathlon et le restaurant Manko-Paris.

Dans une autre typologie d’actif, Arket, Les Ambassadeurs, &Other Stories, Weekday et Zara Home notamment se sont installées au nouveau centre commercial Cloche d’Or.

Les loyers restent stables. A l’exception des commerces situés à la Grand-Rue qui peuvent monter jusqu’à €150 - €180/m² autour du Royal-Hamilius, l’ensemble des loyers sont restés stables. Pour les shopping centers proches du centre-ville, les loyers moyens demandés s’affichent entre €90 à €110/m². En périphérie, les valeurs locatives ont sensiblement diminué de €25 à €45/m². En ce qui concerne le segment des « retails parks », le loyer moyen se situe à €14/m²/mois.

 

Le marché de l’immobilier résidentiel

Une offre qui peine à suivre. Comme le Grand-Duché de Luxembourg ne cesse de se développer économiquement et enregistre une situation de quasi plein-emploi, l’attraction des talents en provenance de l’étranger augmente d’année en année. Pour les accueillir, le secteur immobilier s’active également en développant une offre de logements en ligne avec les critères actuels de confort, de durabilité et bien évidemment d’accessibilité.

La demande très forte et l’offre qui peine à suivre poussent inévitablement à une hausse des prix de vente. Les dernières chiffres du Ministère du Logement indiquent que les prix demandés pour les appartements neufs à Luxembourg-ville subissent une hausse de 18% à €10.436/m². Des prix supérieurs à €12.000/m² sont même demandés au Limpertsberg, Une récente étude d’Eurostat classe en neuvième position le Luxembourg comme la ville la plus chère en Europe après Vienne, Amsterdam et Paris mais devant Rome.

Des solutions existent. D’une part, en redéveloppant d’anciens sites semi-industriels (Hollerich, Villeroy & Boch) et d’autre part en exploitant des terrains situés le long de grands axes vers la Capitale (Belval, Differdange, Wiltz, par exemple). Cela passe également par une densification verticale.

Le co-living est certainement une tendance émergente de cette situation au Luxembourg. Cette tendance, inspirée du co-working, propose des espaces de vie partagés pour des durées flexibles (à court, moyen ou long terme) avec un esprit communautaire. Les coûts d’occupation sont partagés ce qui rend cette solution plus abordable. Nous remarquons un grand intérêt de la part des développeurs, mais également des investisseurs qui connaissent le concept et l’implantation du co-living dans d’autres capitales. Le projet Gravity à Differdange, dont la construction privilégiera des matériaux durables et recyclables, répond à cette demande. Gravity offre une belle mixité entre logements sur une tour résidentielle de 80 unités, des espaces de bureaux et des commerces, et +-110 unités de type co-living, destinés pour des séjours de courte et moyenne durée. Les futurs résidents profiteront de plusieurs espaces communs tels que des cuisines, séjours, salle de détente, salle des jeux, etc.

Le marché immobilier de l’investissement

En recul après le record de 2018. Sans égaler le record de €2 milliards, le volume d’investissements en 2019 est resté, malgré tout, très soutenu avec un total de €1,6 milliards soit une diminution de 21% en base annuelle. La quasi-totalité des transactions a porté sur le secteur des bureaux.

Les 3 transactions à mettre en exergue sont : (i) la vente du complexe « Helios » situé à la Cloche d’Or à un gestionnaire de fonds britannique pour +/- €350 millions, (ii) la revente au gestionnaire de fonds « La Française » - agissant pour le compte de clients coréens - du siège de Deloitte également situé à la Cloche d’Or, pour un montant d’environ €250 millions et (iii) la vente des « Terres Rouges » à Belval au développeur belge IRET pour un montant confidentiel.

Si on regarde du côté des investisseurs, JLL pointe que les investisseurs de la zone euro, y compris les belges et luxembourgeois, reculent nettement en importance à 43% contre 81% en 2018. En effet, les Sud-Coréens font une entrée en force avec 16,5%, de même que les britanniques avec 26,4%. Les américains, par contre, voient leur part quasiment divisée par deux à 8,2%.

Les rendements « prime » sont actuellement inchangés. Ils s’élèvent à 4% pour des immeubles avec un bail traditionnel de 6/9 ans. Etant donné la tendance générale qui prévaut en Europe, JLL pense que les rendements vont se rétrécir d’au moins 50 points de base dans le courant de l’année 2020.

Quelles perspectives pour 2020 ?

Les signaux resteront principalement au vert à travers les différents marchés immobiliers.
De belles transactions se profilent en 2020. Plusieurs chantiers d’immeubles de bureaux arriveront à terme, dont une grande partie est déjà réservée. Le taux de vacance pourrait donc encore diminuer et même passer sous la barre des 3% sous la pression de la demande. Dès lors, il existe une forte probabilité que les loyers augmentent encore.

Après le boom des livraisons des shopping centers connu en 2019, le volume transactionnel retrouvera très certainement sa moyenne habituelle. En d’autres mots, la prise en occupation de surfaces commerciales diminuera en 2020.  

Tout converge à penser que les taux d’intérêts resteront à un niveau très bas, ce qui favorisera inévitablement l’investissement immobilier en général. Tous les fondamentaux de notre secteur restent au vert et ce, pour les différents segments de marché à Luxembourg.

En conclusion, le marché immobilier luxembourgeois a toutes les cartes en main pour relever les défis de la nouvelle décennie.

Chiffres-clé 2019

 

 

Bureaux

2018

2019

% Change

Perspectives 12 mois

Stock (m²)

4.089.421

4.230.233

+3,4%

ñ

Prise en occupation totale (m²)

245.200

265.000

+7%

ó

Disponibilité (m²)

144.684

134.393

-7%

ò

Taux de disponibilité (%)

3,5%

3,2%

-30 pb

ò

Livraisons (m²) – total/an

dont spéculatives (m²)

102.000

29.000

126.000

15.000

+23%

-49%

ñ

Prime rent (€/m²/mois + VAT)

50

51

+6%

ñ

Marché de l’investissement

2018

2019

% change

Perspectives 12 mois

Prime yield bureaux en % (baux 3/6/9)

4,00%

4,00 %

=

ò

Volume d’investissement en million EUR (transactions >2,5 MEUR)

2,049

1,625

-21%

ó

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