Fermeture administrative : une thérapie de choc pour l’immobilier commercial luxembourgeois
Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier commercial au Luxembourg
LUXEMBOURG, le 5 février 2021 - Le marché immobilier commercial a traversé plusieurs phases en 2020, avec le choc initial et le gel de l'activité qui s’en est suivi, puis la reprise de l'activité au cours de l'été et enfin, une seconde vague de restrictions à la fin de l'année. Le secteur de l’HORECA est, sans nul doute, le plus touché. En effet, les restaurateurs et les exploitants de bars ont fait part de leurs inquiétudes sur l’avenir et ont laissé parler leur désarroi face à la situation, comme en témoigne leurs récentes manifestations.
Dans ce climat d'incertitude, la plupart des investisseurs ont choisi d’appuyer sur le bouton « pause » et se sont concentrés sur d'autres classes d'actifs plus résilientes à la crise. JLL analyse l’impact de la crise sur les chiffres du secteur, dresse le bilan de l'année écoulée et esquisse les perspectives du marché immobilier commercial pour 2021.
Le marché des occupants
La prise en occupation s’effondre mais... Difficile de comparer cette année compliquée avec l’année 2019 qui a été un record en grande partie grâce à l’ouverture du Shopping Center Cloche d’Or. En 2020, 23.155 m² de transactions « Retail » ont été recensées , soit une chute de 77% en base annuelle. Si l’on se réfère à la moyenne sur cinq ans, le recul est de 50%.
Les principaux chiffres de 2020 pour le secteur de l’immobilier commercial luxembourgeois :
- Le premier segment analysé est celui du « Retail Warehousing ». Il représente 44% de la prise en occupation totale, soit 10.286 m². Il s’agit d’un recul de 35% sur un an. Toutefois, la taille moyenne des transactions a augmenté de 18%, par rapport à la moyenne sur 5 ans, à 1.063 m². Les enseignes les plus actives sont les supermarchés comme Lidl (deux transactions) et Delhaize (une transaction dans le nouveau projet de parc commercial ‘Escape’ à Capellen).
- Le segment des « Centres Commerciaux » représente 28%, soit 6.495 m². Un effondrement de 91% par rapport au record de 2019, avec une taille moyenne de 251 m², soit 14% de moins que la moyenne sur 5 ans. Traditionnellement, ce segment est animé par les grandes chaines « Fashion ». Cette année, les deux plus grandes transactions ont été réalisées par New Yorker et C&A dans le Knauf Shopping Center à Pommerloch.
- Les « High Streets » représentent également 28% de la prise en occupation totale, soit 6.374 m². Ce segment semble plus résilient car il n’a diminué « que » de 13% en base annuelle. La taille moyenne des transactions est quasiment inchangée par rapport à la moyenne sur 5 ans et s’élève à 278 m².
- Si on dresse un classement par secteur d’activité pour 2020, le top 3 est constitué par : les supermarchés, en pole position, qui se distinguent avec un total de prise en occupation de 7.652 m², suivis des enseignes « Fashion » avec 3.791 m² et l’HORECA avec 2.938 m² (volumes extrêmement restreints par rapport à 2019).
Les rares enseignes HORECA actives au cours de l’année 2020 ont été : par exemple « Cocottes » qui a réalisé deux transactions et Delitraiteur.
La joaillerie et l’horlogerie poursuivront leur progression au centre-ville dans les mois à venir. La chaine d’habillement multi-marques ZEB a quant à elle ouvert à Bettembourg. Autres mouvements début 2021 : Monoprix Place Guillaume et Decathlon à Royal-Hamilius. Il faut malheureusement observer que plusieurs grandes chaines internationales réduisent la voilure à Luxembourg ainsi que dans d’autres marchés européens en fermant des magasins. C’est le cas de Zara et Pull & Bear Grand-Rue, de H&M et Veritas à Avenue de la Gare et Ici Paris XL Rue de l’Alzette à Esch.
Une seule transaction d’investissement à Luxembourg-ville a suffi pour que 2020 soit cotée comme exceptionnelle pour l’immobilier commercial ! Le volume annuel s’est élevé à environ 124 millions d’euros, soit le double du volume moyen des 5 dernières années. La vente du Belval Plaza à Firce Capital explique cette sur-performance.
La prudence reste de mise…Les perspectives pour 2021 sont intimement liées à l’évolution de la pandémie. Verrons-nous de nouvelles enseignes pour « Foodies » exigeants ? Le segment du luxe tirera-t-il à nouveau son épingle du jeu ? Certains tablent déjà sur un « effet de rattrapage » au-fur-et-à-mesure que la vaccination de la population avancera. Nous nous attendons donc à un net rebond de l’activité des retailers.
Il est cependant probable que la disponibilité augmentera, et plusieurs projets sortiront de terre dans le courant de l’année.
Enfin, les rendements de l’immobilier commercial se maintiendront vers le haut en raison du risque élevé.
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