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Actualité

Bertrange

Le marché des bureaux à Luxembourg à nouveau dynamisé par le secteur bancaire

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg


​Luxembourg, 12 Janvier 2017: JLL, leader international en immobilier d’entreprise, présente les chiffres-clés de l’année écoulée, dresse le bilan et épingle les principales tendances du secteur pour les bureaux ainsi que les perspectives pour 2017.

​I. Le marché locatif : l’année des banques

2016 a une nouvelle fois été un excellent cru pour le marché des bureaux à Luxembourg. Alors que 2015 était la seconde meilleure année de tous les temps, 2016 se range sur la troisième place du podium avec 218.000 m² pris en occupation. Par rapport à 2015, c’est un recul de 6% mais si l’on se reporte à  la moyenne des dix dernières années 2016 surperforme de 26%. 

4 prises en occupation de plus de 10.000 m² ont été enregistrées, pour un total de 75.900 m² : BGL BNP Paribas et RTL se sont installés dans leurs nouveaux immeubles du Kirchberg (respectivement 28.000 m² et 22.000 m²), la Commission Européenne a pris en occupation 15.000 m² au Kichberg également, et enfin BDO s’est installé dans son nouveau siège de 10.000 m² à la Cloche d’Or. 

Le fait marquant de 2016 est la domination du secteur bancaire, qui a contribué à 43% de la prise en occupation totale, soit la plus haute contribution de la décennie. Outre BGL, les autres acteurs s’étant distingués étaient Deka Bank qui a pris 8.900 m² à l’Aéroport, la Société Générale qui a pris 5.600 m² au Boulevard Royal au CBD, ou encore Julius Baer qui dans le cadre de sa reprise d’une partie des activités de Commerzbank Luxembourg a pris 4.200 m² au Gravity au Kirchberg. Les sociétés de services aux entreprises ont également été actives, parmi les dernières transactions épinglons KPMG qui s’étend déjà au Kirchberg avec 3.000 m² pris à l’Axento, en face de son siège principal. 

Le Kirchberg a été la localisation enregistrant les plus grandes transactions de l’année, ce quartier domine donc très largement le marché luxembourgeois avec une contribution de 40% à la prise en occupation totale, soit le même niveau qu’en 2015. Le CBD représente 19% du volume pris en occupation, et demeure le quartier le plus prisé avec 31% du nombre total de transactions. La Cloche d’Or reste également très demandée, représentant à elle seule 11% du take-up, de même que l’aéroport et la Gare qui ont contribué à 7% chacun. 

La disponibilité immédiate à fin décembre s’établissait à 209.765 m² sur un marché total comptabilisant 3.938.000 m2 de bureaux construits, en hausse de 31% par rapport à l’année précédente. Le taux de vacance remonte à 5,3%, venant de 4,2% en 2015. Le risque de pénurie semble s’éloigner dans différents quartiers et ne peut donc être généralisé. 

Le « pipeline » de livraisons attendues pour 2017 est cependant assez réduit, du moins en ce qui concerne les immeubles sans occupant prédéfini. 41.000 m² seulement seront spéculativement livrés cette année, contre 65.000 m² en 2016, comprenant notamment le projet Altitude de Codic/Tralux à Leudelange, qui offrira 11.000 m² à la fin de l’année et le projet Dyapason du Foyer à la Cloche d’Or dont les 12.000 m² seront disponibles au 4ème trimestre 2017. Nous pensons donc que la disponibilité pourrait diminuer, ou rester inchangée. 

Le loyer Prime se situe encore et toujours au CBD et se stabilise à € 45 / m² / mois, auquel s’ajoute la TVA. Cependant il est à noter que des loyers plus élevés ont été obtenus sur quelques transactions pour de petites surfaces dans des immeubles neufs au CBD. En perspective européenne, le Grand-Duché de Luxembourg s’inscrit donc dans le top 10 des marchés affichant les loyers les plus élevés, juste après Stockholm, mais avant Paris La Défense. Dans le classement des loyers arrivant juste après celui du CBD, il faut compter € 35 / m² / mois à la Gare, € 34 / m² / mois au Kirchberg, € 29.5 / m² / mois à la Cloche d’Or et enfin € 26.5 / m² / mois à l’Aéroport. 


​II. Marché de l’investissement : La meilleure année depuis 2008

Pari gagné ! La barre du milliard d’euros de volume d’investissement a été dépassée. Sur les douze derniers mois, le volume transactionnel s’élève à € 1,016 milliard, en hausse de 5% sur un an. C’est la meilleure année depuis 2008 où le volume s’élevait à près de 2,9 milliards d’euros. 

Les bureaux sont les plus demandés avec un volume de € 817 millions, dont € 250 millions dans l’acquisition par Deka de l’Atrium à Bertrange. En pourcentage, cela représente 79%, une belle hausse par rapport aux 62% de 2015. Epinglons aussi l’acquisition par un fond souverain du Moyen Orient du terrain situé à la Place de l’Etoile pour € 150 millions. Plus récemment, une compagnie d’assurance française a acquis le tout nouvel immeuble Fort Wallis dans le quartier de la Gare pour un montant d’environ € 37 millions. Cette transaction a été conseillée par JLL. 

L’origine des investisseurs s’est diversifiée : 87% du volume investi a été le fait d’acteurs étrangers. La France a été très active et représente 28%, l’Allemagne est de retour en force avec 24%, tandis que le Moyen Orient représente 15%. 

Enfin, les rendements « prime » sont sous pression partout en Europe et le Luxembourg ne fait pas exception. Pour les immeubles de bureaux, ces rendements se sont rétrécis de 50 points de base et s’établissent dans une fourchette située entre 4,50% et 5,50%. La moyenne européenne des rendements « prime » est actuellement de 4,3%, Luxembourg s’inscrit donc proche de la moyenne. 


​III. JLL adapte ses définitions des quartiers à la nouvelle réalité du terrain

Le marché des bureaux à Luxembourg a beaucoup changé ces 10 dernières années, le stock a augmenté de pas moins de 1.400.000 m², soit une hausse de 55% ! De nouveaux quartiers ont été créés, d’autres se sont étendus. Afin de mieux calquer à cette nouvelle réalité, JLL a estimé qu’il était temps de revoir les définitions géographiques des quartiers de bureaux. 

Nous identifions désormais 4 grands quartiers, subdivisés comme suit :

- Le Centre, constitué de :

o CBD (y compris Limpertsberg, Merl et Belair)

o Kirchberg,

o La Gare

o Cloche d’Or (étendu à Howald)

- La Première Couronne, constituée de :

o Strassen

o Bertrange

o Aéroport (étendu à Hamm et Neudorf)

o Leudelange

- La Périphérie, constituée de :

o Capellen

o Munsbach

o Windhof

o Contern

o Grevenmacher

o Autres

- Esch / Belval

Dès le premier trimestre 2017, nos publications suivront ces nouvelles définitions.