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Actualité

Luxembourg

Le marché des occupants de bureau à Luxembourg évite l’asphyxie


Le marché des bureaux à Luxembourg respire un peu: alors qu'à la fin du second trimestre le marché des occupants était proche de l'asphyxie par manque de produits, au troisième trimestre des nouveaux produits neufs ainsi que des immeubles de seconde main sont venus soulager la demande d'espaces.

Il y a désormais 156.000 m² d'espaces disponibles à Luxembourg, alors qu'il y a 3 mois nous n'en comptions que 138.000 m². Au cours du trimestre, un total de 19.200 m² de livraisons spéculatives a été enregistré, parmi lequel 8.400 m² au White Pearl (CBD), 4.500 m² dans l'immeuble « Pneu » au Kirchberg, et 3.000 m² dans le Oak Park à Contern. Par ailleurs, environ 8.500 m² d'espaces de seconde main ont été libérés dans le quartier de la Gare et au CBD.

Le taux de disponibilité augmente donc légèrement à 4,2% contre 3,8% fin juin. D'ici la fin de l'année, nous pensons toutefois que le taux de vacance repassera à nouveau sous la barre des 4%, pour ensuite augmenter vers le niveau actuel avec d'autres nouvelles livraisons.

Il était temps car la demande ne semble pas se tarir et le risque d'un important déséquilibre était bien réel: au 3ème trimestre, nous avons enregistré pour 58.000 m² de prises en occupation, soit 12% de mieux qu'au second trimestre. La trêve estivale ne semble donc pas faire partie du vocabulaire des occupants à Luxembourg. Sur les neuf premiers mois de l'année, la prise en occupation s'élève donc à 145.000 m², 10% de plus que sur la même période il y a un an.

Encore une fois, les transactions de grande taille ont mis le marché en fête : la Banque Européenne d'Investissement a ainsi loué près de 11.000 m² au Kirchberg. Le célèbre cabinet d'avocat Arendt & Medernach a quant à lui rejoint son nouveau QG du Kirchberg qui totalise 15.400 m². A Leudelange, Tralux a préloué 2.222 m² au L2 qu'il co-développera avec Codic.

Nous sommes confiants que d'ici la fin de l'année, la prise en occupation atteindra au moins 185.000 m², ce qui sera un des plus hauts niveaux des 5 dernières années.

Si l'offre a sensiblement augmenté, elle ne s'aligne toutefois pas à la demande, ce qui a pour conséquence une augmentation supplémentaire des loyers. Si au CBD nous maintenons le loyer de référence à € 45 / m² / mois + TVA, les loyers demandés pour des nouveaux projets sont parfois supérieurs à ce niveau en vue d'une livraison futur. A la Gare, les loyers sont passés de € 34 / m² / mois + TVA à € 35 / m² / mois + TVA, et nous observons la même pression à la hausse à la Cloche d'Or où les loyers demandés ont augmenté de 5% à € 28 / m² / mois + TVA. Au Kirchberg, il faut compter € 34 / m² / mois + TVA, soit 6% de plus qu'il y a un an.

Dans ce contexte bouillant, JLL garde la tête froide et conforte à nouveau sa position de leader sur le marché avec pas moins de 17.802 m² réalisé par son intermédiaire au cours du trimestre, soit près de 49% de la prise en occupation totale (hors transactions en direct).

Enfin, le marché de l'investissement est loin de risquer l'asphyxie, il est très liquide et beaucoup d'acteurs, tant locaux qu'internationaux, disposant de fonds importants sont présents sur le marché. Le volume d'investissement s'élève à € 825 Mio, ce qui est déjà presque autant que sur toute l'année 2014, et le pipeline de transaction suggère que la barre du milliard d'euros de transaction sera dépassé avant la fin de l'année. Parmi les transactions récentes, l'acquisition du Vertigo (La Cloche d'Or) par les fonds américains Starwood et Rynda est la plus importante  : cet immeuble a été vendu par l'intermédiaire de JLL.

L'origine des investisseurs est plus diversifiée que jamais. Les investisseurs locaux et ceux d'origine belge qui avaient largement dominé le marché ces 5 dernières années, aux côtés des allemands, ne représentent plus que 32%, tandis que le Moyen Orient a représenté 33% et les Etats-Unis 23%.

L'intérêt que portent les fonds internationaux au marché de l'investissement luxembourgeois implique naturellement une diminution des rendements. Les meilleurs immeubles se vendent désormais à 5,25% contre 5,5% précédemment.