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Actualité

Luxembourg

La disponibilité des bureaux à Luxembourg est au plus bas  depuis 7 ans


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Luxembourg, 24 Juillet 2015-  JLL, leader international en immobilier d'entreprise, présente les chiffres-clés des six premiers mois de l'année 2015 ainsi que les perspectives pour le second trimestre et 2016.

Marché locatif 

Nous voici à mi-parcours pour l'année 2015. Quelles sont les principales transactions ?

Angélique Sabron, head of Agency JLL Luxembourg : Tout d'abord, la Commission Européenne a été comme prévu très active avec deux tra​nsactions portant sur un total d'environ 25.000 m². Les deux immeubles sélectionnés sont le Laccolith et l'Ariane, situés à la Cloche d'Or. Les corporates ont également animé le marché, comme par exemple Kneip Communication qui a pris 3.750 m² à l'Atrium Business Park à Bertrange ou encore une célèbre entreprise d'e-commerce qui a réalisé deux nouvelles extensions pour un total de 3.300 m² dans ses immeubles du Kirchberg et du CBD. Un peu plus tôt dans l'année, Brown Brothers Harriman a pris 4.906 m² dans l'Aire au CBD. Au total, pas moins de 52.000 m² ont été pris en occupation au second trimestre, soit 49% de mieux qu'au premier et 39% de plus que l'an passé. En cumulatif depuis le début de l'année, la prise en occupation est en hausse de 27% et s'élève à 87.000 m².

La Commission a donc pris moins de surface qu'annoncé ?

En effet, sur les quelques 58.000 m² attendus, un peu moins de la moitié a finalement été pris en occupation. En définitive, c'est plutôt une bonne chose parce que nous craignions que le marché soit asséché par leur besoin et que les autres demandes notoires de la part du secteur privé ne soit pas satisfaites.

Doit-on encore s'attendre à des transactions de la part des institutions européennes ?

La Commission occupera également à titre temporaire un petit immeuble préfabriqué au Kirchberg pour abriter environ 500 fonctionnaires, la demande liée au déménagement du Jean Monnet est à présent satisfaite. Par contre, la Banque Européenne d'Investissement est encore à la recherche d'espaces au Kirchberg, ce qui pourrait se traduire par d'importantes transactions dans le courant du second semestre. En outre, le célèbre cabinet d'avocats Arendt & Medernach rejoindra ses nouveaux locaux au Kirchberg, ce qui gonflera encore la prise en occupation de 18.000 m². Nos prévisions pour l'année 2015 ont cependant été revues à la baisse, nous pensons désormais que nous aurons un niveau de transaction situé entre 175.000 m² et 200.000 m², ce qui est dans la moyenne des 5 dernières années.

Observe-t-on des changements dans la demande des occupants ?

Les critères qualitatifs sont très importants : des espaces de bureaux anciens, inefficients en matière de consommations énergétiques et n'offrant pas assez de flexibilité pour les aménagements locatifs ne sont plus des alternatives crédibles du point de vue de la majorité des occupants, même si la localisation demeure excellente.

Comment évolue la disponibilité ?

Les transactions que nous venons de citer ont eu un impact très important sur la disponibilité : il ne reste plus que 138.000 m² vacant, soit 19% de moins qu'il y a à peine six mois. En pourcentage du stock, cela représente 3,8%, contre 4,7% à la fin 2014. Le recul le plus spectaculaire a été observé à la Cloche d'Or : il ne reste plus que 3,9% de disponible, contre 9,6% il y a six mois. Au Kirchberg, il ne reste plus que 0,9% de disponible, contre 1% fin de l'année dernière. Au CBD et à la gare il ne reste que respectivement 2,8% et 2,3% vacant. Si l'on se base sur les demandes connues devant encore se concrétiser par des transactions, nous estimons que le taux de vacance total pourrait encore diminuer et se situer entre 3,25% et 3,5% à la fin de l'année.

Au début de l'année vous avez lancé un appel aux développeurs pour qu'ils lancent de nouveaux projets qui répondent aux besoins des occupants. Est-ce suivi des faits ?

Sur les 86.000 m² attendus pour livraison au second semestre, seulement 23.000 m² sont encore disponibles sur le marché. Pour l'année prochaine, nous attendons une petite amélioration avec 64.000 m² livrés spéculativement. Cela reste cependant peu pour un marché ayant une prise en occupation annuelle moyenne de 150.000 m². Parmi les principaux projets attendus, épinglons le Media Park au Kirchberg, dont les 14.500 m² seront disponibles fin 2016, ou encore le White Pearl au CBD qui offrira 8.450 m² fin de cette année, le Fort Wallis à la Gare qui proposera en début d'année prochaine environ 4.000 m² et le ONEonONE dont les quelques 3.000 m² seront disponible à la fin 2015. Trois importants projets verront le jour en 2017 : le L2 de Codic et Tralux à Leudelange offrira 13.000 m², tandis que le Dyapason offrira 13.000 m² à la Cloche d'Or. Enfin, toujours à Leudelange, un projet de 11.000 m² du nom de Triologie pourrait voir le jour.

On le voit, les choses évoluent, mais cela nous parait encore insuffisant. Nous renouvelons donc notre appel aux développeurs pour qu'ils lancent des nouveaux projets de construction ou de rénovation.

Comment réagissent les loyers à ce manque de bureaux à Luxembourg ?

Comme nous l'avions annoncé précédemment, les loyers « prime » sont en hausse dans la plupart des quartiers. Au CBD, ils ont augmenté de 7% et se situent désormais à € 45 / m² / mois + TVA. Nous faisons le même constat à la Gare et au Kirchberg où les loyers s'élèvent désormais à € 34 / m² / mois + TVA, contre respectivement € 31 et € 32.5 il y a six mois. Pas de changement pour l'instant à la Cloche d'Or, à € 28 / m² / mois + TVA, par contre à l'aéroport les loyers « prime » sont passés de € 24 / m² / mois + TVA à € 25.

Marché de l'investissement en bureaux et en surfaces commerciales

Comment s'est comporté le marché de l'investissement au premier semestre 2015 ?  

Jean-Philip Vroninks, head of Capital Markets Belux : Sur les six premiers mois de l'année, nous avons enregistré un volume d'investissement de € 466 Mln, soit 46% de mieux que l'année dernière, entre grâce au co-investissement d'un fonds souverain du Moyen Orient dans le cadre du financement du projet Royal Hamilius au CBD. Ce projet mixte bureaux / résidentiel / retail sera livré d'ici la fin de la décennie. En outre, le fonds d'investissement américain Moor Park Capital a acheté l'immeuble Deutsche Bank au Kirchberg, représentant un volume d'investissement de € 72 Mln. Epinglons également la vente du projet Royal20 au CBD à un groupe d'investisseurs privés luxembourgeois, pour un montant de € 62.5 Mln. Cet immeuble sera occupé par la China Merchants Bank.

Observe-t-on un changement dans le profil des investisseurs ?

L'origine des investisseurs est plus diversifiée que jamais : les investisseurs institutionnels traditionnels locaux , belges ou allemands sont désormais défiés par des fonds d'investissements internationaux ayant une approche plus opportuniste ou visant une stratégie «value-added / core + ».

En proportion relative, alors que les belges, luxembourgeois et allemands représentaient généralement la grande majorité du volume de transaction, sur les six premiers mois 2015 le Moyen Orient représente 58% du volume total, les Etats-Unis 15%, tandis que les luxembourgeois représentent 22% et les belges seulement 5%.

Quelles sont les perspectives pour le second semestre ?

Rien que pour le mois de juillet, nous attendons un volume de transaction supérieur au second trimestre, soit plus de € 170 Mln, avec notamment la vente du Vertigo à un investisseur américain. Nous pensons dès lors que la barre du milliard d'euros est atteignable pour l'année 2015, ce qui serait le plus haut niveau depuis les € 2,7 milliards atteints en 2007.

Quelle est la tendance des rendements ?

​Pour l'instant les rendements sont inchangés à 5,5% pour des baux standards 3-6-9, cependant la tendance est clairement à la baisse, comme dans la plupart des pays européens, et nous attendons des transactions à 5,25%. Pour des baux supérieurs ou égaux à 9 ans, les rendements sont sensiblement plus bas.

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