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Actualité

Luxembourg

Certification en Exploitation au Grand-Duché


Luxembourg, le 17 septembre 2014

L'encadrement et la limitation des impacts environnementaux du parc bâti est désormais dans les mœurs de l'ensemble de l'écosystème du Real Estate : L'accompagnement des concepteurs par une certification environnementale est devenu monnaie courante, particulièrement au Grand-Duché où plus de 11% du parc est certifié : Le Luxembourg jouit ainsi d'une position de leader en Europe.

Cependant, si quasiment aucun projet ne sort de terre sans arborer un label environnemental, l'enjeu majeur est le parc existant, c'est-à-dire le « stock » (environ 3.6 million de m2 en 2014).

Dans cet objectif se mettent en place en Europe des contraintes règlementaires afin justement d'améliorer la performance de ce patrimoine.

Chez nos voisins français par exemple, le législateur a prévu une obligation d'amélioration de la performance énergétique de 38% des bâtiments existants et le « décret tertiaire » est attendu pour la fin 2014. Chez nos voisins belges, une approche différente s'est mise en place avec un soutien financier aux audits et à la rénovation énergétique.

Au Grand-Duché enfin, la future législation sur l'organisation du marché de l'électricité (mécanisme d'obligation en matière d'efficacité énergétique) va permettre, entre autres, le financement de ces mêmes audits énergétiques par des parties tierces, sous réserve d'un certain nombre de conditions. Le RGD devrait apparaitre avant la fin de l'année.

Certains acteurs anticipent ces futures obligations et conduisent leurs opérations de rénovation ou d'exploitation en s'appuyant sur des démarches volontaires de certification ouvrant la voie à un label.

Les principaux schémas d'usage à Luxembourg (BREEAM, HQE, DGNB, LEED,…) se déclinent dans une version «en exploitation ». Dans l'esprit, il s'agit d'accompagner un actif immobilier également dans son exploitation et son usage.

A ce titre, la version BREEAM 2013 Bâtiment Neuf, (telle que déployée pour la 3ième tour de la Cour de Justice Européenne), se voit au UK obligatoirement suivie par une certification en exploitation (avec un classement de sortie « Excellent »). Gageons que le continent suivra.

L'obtention de ces labels améliore la visibilité des critères environnementaux et sociétaux et influence leur valorisation auprès des acquéreurs et des locataires. Une logique de valorisation à plusieurs objectifs : améliorer l'image de marque d'un bailleur et de son locataire, développer un argumentaire pour la commercialisation, lutter contre l'obsolescence.

Dans les faits, il s'agit de :

  • Suivre, maintenir et améliorer les performances, dans le temps,

  • Programmer, planifier les actions de maintien ou d'amélioration de la qualité intrinsèque,

  • Mettre en place avec l'ensemble des acteurs une démarche de progrès,

  • (Re)positionner le bien par rapport au marché.

Et donc

  • De créer ou maintenir de la valeur dans une vision de bonne gestion,

  • D'en renforcer l'attractivité,

  • D'anticiper le durcissement des règlementations.​ 

Deux schémas de certification en exploitation coexistent à Luxembourg, le schéma anglais, Breeam-in- Use et le français HQE exploitation, avec une prédominance pour la version anglaise. A juin 2014, Pour HQE exploitation, 2 bâtiments sont certifiés. Pour Breeam-in-Use, quatre le sont, enregistrés au BRE, et 14 sont en cours.

​Ces 2 schémas de certification procèdent de la même approche : L'analyse de 3 périmètres pour déterminer la performance et proposer des plans d'actions, des recommandations et des objectifs d'amélioration.

  • La performance intrinsèque du bâtiment : Il s'agit de l'évaluation des performances du bâtiment tel que construit et exploité,

  • La gestion du bâtiment : Cette évaluation s'intéresse plus particulièrement aux politiques, pratiques et procédures de gestion de l'immeuble, la consommation d'énergie et l'impact environnemental du bâtiment,

  • L'utilisation du bâtiment : Il s'agit de l'évaluation des politiques, procédures et pratiques de gestion liées aux activités prenant place dans l'immeuble.

Les données de fonctionnement sont ensuite regroupées sous forme d'Indicateurs de Performance (KPI) qui peuvent être suivis, contrôlés, « benchmarkés », voire visualisés en temps réel sur des tableaux de bord.

Bien que ces démarches sur les 3 périmètres puissent être menées indépendamment et labellisées de même, cette certification établit une liaison formelle (voire contractuelle) entre les 3 parties prenantes que sont le propriétaire, le property manager (gérant) et le locataire.

La qualité de l'actif étant une donnée intangible, le rôle du property manager est donc fondamental : il assiste le propriétaire dans le déploiement de la démarche (Bail vert, SLA avec les entreprises de maintenance technique, objectifs partagés d'amélioration de la performance avec éventuellement incentive/pénalités, …). Il peut également assister le locataire dans son appréhension des enjeux.

A ce titre l'équipe Property Management de JLL est exemplaire est a su sensibiliser, avec l'appui de PwC Luxembourg, nombre de ces mandants.

Commerzreal, par exemple, propriétaire de l'actif emblématique que constitue le bâtiment Président au Kirchberg a compris tout l'enjeu de cette démarche. L'actif a été livré en 2009 et face à la montée en puissance de surfaces neuves labellisées alentour, a pris la décision d'améliorer sa visibilité, sa performance, en un mot augmenter encore sa « marketabilité ».

​Les équipes conjointes de JLL - Property Management et de PwC Luxembourg –Sustainability ont opté pour une démarche BREEAM-in-USE sur les 2 premiers périmètres.