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Actualité

Luxembourg

Bilan et perspectives du secteur de l'immobilier d'entreprise au Luxembourg:


​​Jones Lang LaSalle, un des leaders internationaux en immobilier d'entreprise, présente les chiffres-clés de l'année écoulée, dresse le bilan et épingle les principales tendances du secteur pour les bureaux et surfaces commerciales ainsi que les perspectives pour 2014.

Luxembourg, le 21 janvier 2014, Jones Lang LaSalle Luxembourg fête, cette année, ses 25 ans de présence sur le marché luxembourgeois. Premier courtier immobilier international à s'implanter au Grand-Duché de Luxembourg, JLL a tissé tout au long de ces années une expertise unique du marché et une confiance inégalée de ses clients. Depuis le début, le département « Research » de JLL a récolté, analysé et traduit tous les chiffres de notre secteur afin d'offrir, en toute transparence, une lisibilité et une meilleure compréhension de notre marché luxembourgeois. Cette année, encore, nous avons décrypté le marché et en avons dressé les grands constats :

Le marché immobilier de bureaux se démarque du contexte économique morose…

2013 a vu s'évanouir le spectre de l'implosion de la zone euro et la rumeur d'une possible disparition de la monnaie unique a été pour le moins exagérée. Cependant, la croissance économique reste très faible.    Le Luxembourg ne fait pas exception même s'il figure parmi les meilleurs élèves de la zone euro. Le taux de chômage continue malheureusement d'augmenter. Par contre, notre marché immobilier, en général, s'est démarqué de cette morosité. Nous pouvons même affirmer qu'il a réalisé de belles prestations au cours de l'année écoulée. Pour preuve, le niveau d'activités en immobilier de bureaux est quasi identique à 2012 et la disponibilité est en net recul. De plus, le volume des investissements est, quant à lui, au plus haut depuis six ans.

Romain Muller, Managing Director de Jones Lang LaSalle Luxembourg, témoigne: « Le secteur financier demeure le plus actif sur le marché des occupants à Luxembourg, toutefois les administrations publiques et les institutions européennes ont marqué leur retour avec des transactions de grande taille dans des immeubles de qualité.»

I. Marché locatif des bureaux

Prise en occupation: 146.000 m² en 2013, quasi identique aux 145.000 m² enregistrés en 2012.

  • Les institutions financières sont traditionnellement les plus actives sur le marché locatif. Tendance confirmée en 2013 puisque 34% des transactions ont été réalisées par les secteurs « Banking & Finance ». Les administrations locales et les institutions européennes ont joué également, en 2013, un rôle plus important qu'en 2012. Elles ont contribué respectivement à 14% et à 12% de la prise en occupation. Quelques transactions illustrent ce constat:
    • 10.076 m² loués par le Parlement Européen dans l'Espace Kirchberg Geos,
    • 5.700 m² achetés par l'Etat Luxembourgeois (administration des Douanes et la Police) dans le Bitbourg, 22 à Hamm (dans le district appelé «Décentralisé»),
    • 5.100 m² loués par le Centre de Traduction de l'Union Européenne au Drosbach E à la Cloche d'Or (Décentralisé),
    • 3.971 m² pré-loués par le Service Central d'Assistance Sociale au Plaza Liberty dans le quartier de la Gare, au centre-ville.

       
  • Par district, ce que nous appelons communément, le «Décentralisé» a augmenté en importance. Il est devenu le quartier le plus important de Luxembourg en terme de surfaces prises en occupation : avec 31% en 2013 contre 22% en 2012. L'explication réside principalement par une disponibilité relativement abondante d'immeubles accessibles et de qualité. Ce qui fait malheureusement défaut actuellement aux quartiers du centre-ville. Le « CBD » a représenté 22%, le « Kirchberg » 20% et le quartier de la « Gare » 10%. Par contre, le district de la « Périphérie » ne semble pas encore tirer profit de sa disponibilité élevée: sa proportion dans la prise en occupation totale est restée inchangée à 16%.
     

Taux de disponibilité: Le taux de disponibilité est en net recul en 2013 grâce à la robustesse de la demande ainsi qu'en raison du faible niveau des livraisons spéculatives. Fin décembre, JLL n'épinglait que 5,1% du stock de bureaux vacant à Luxembourg, contre 6,5% en 2012. Signe relativement positif

puisqu'il s'avère être le niveau le plus bas depuis le 4ème trimestre 2008.
Si nous analysons ce taux par quartier, la disponibilité se présente comme suit :

  • Dans le CBD, nous avons enregistré un net recul de 3% contre 4,6% en 2012.
  • Au Kirchberg, il ne reste plus que 1,7% de disponible contre 2,7% l'an dernier, tandis que dans le quartier de la Gare, il ne reste plus que 3,1% contre 3,6%, il y a un an.
  • Les quartiers « Décentralisés » affichent également une disponibilité en retrait sensible: fin 2013, il ne restait que 8% de surfaces vacantes contre 11,8% fin 2012.
  • Enfin, la « Périphérie », où certaines livraisons spéculatives ont été constatées, la disponibilité reste élevée à 14,2% contre 14,5% en 2012.

Livraisons: elles s'élèvent à 71.000 m² en 2013, dont 14.000 m² ont été livrés de manière spéculative.  On constate un recul pour la seconde année consécutive et 24% en dessous de la moyenne des livraisons des cinq dernières années.

Prime Rents: Le loyer le plus élevé dans le CBD s'élève, cette année, à € 42/m²/mois. Ce qui représente  à nouveau une hausse de 5% (par rapport à 2012). Il a été enregistré lors d'une location au Boulevard Royal. Par contre, les gratuités accordées aux occupants ont diminué dans les quartiers « Gare », « CBD » et celui du Kirchberg. Sont restés stables, les loyers les plus élevés en « Périphérie » et dans le « Décentralisé ».

En résumé, le bilan 2013 de ce marché locatif des bureaux:

  • Prise en occupation identique à celle de 2012. Elle s'établit à 10% au-dessus de la moyenne des cinq dernières années et est également en ligne avec la moyenne des dix dernières années.
  • Marché locatif soutenu principalement par le secteur privé avec 74% de la prise en occupation contre 90% en 2012.
  • Retour en force des administrations locales dans le marché avec 14% du total de la prise en occupation contre seulement 2% en 2012.
  • Participation active des institutions européennes : 12% du volume pris en occupation, contre 5% en 2012.
  • Rareté accrue des espaces de qualité disponibles, surtout dans le CBD. Le manque de livraisons spéculatives amplifie ce phénomène. Le taux de disponibilité est donc au plus bas depuis Q4 2008 !
  • Augmentation du « prime rent » ainsi que des loyers, en général dans le CBD.
  • Recul des gratuités accordées aux occupants dans les quartiers centraux (CBD, Gare et Kirchberg).

Perspectives pour 2014:

  • Les prévisions de croissance du PIB s'établissent à 2,7%, mieux que la moyenne attendue pour la zone euro qui est de 1,7%. Malheureusement, cette croissance n'impliquera pas d'améliorations notables en terme de création d'emplois. Le célèbre institut Statec s'attend même à une détérioration du taux de chômage passant de 6,9% pour 2013 à 7,2%.
  • L'essentiel des restructurations bancaires semble être derrière nous. Ces deux dernières années ont été marquées par plusieurs transactions du type « regroupement de services ». Cependant, JLL pense que ces institutions bancaires continueront à être actives dans le marché, mais que les principales transactions proviendront du secteur des services aux entreprises.
    En effet, c'est en 2014 que KPMG rejoindra son nouveau siège au Kirchberg et que PwC s'installera à la Cloche d'Or. La prise en occupation devrait donc rester élevée et probablement supérieure aux niveaux de 2012 et 2013.
  •  Les livraisons spéculatives resteront encore une fois très limitées: Jones Lang LaSalle n'enregistre que 19.000 m², à savoir l'Aire de Allfin (acheté par AXA fin 2013) dans le CBD et le Findel Golf Park F6 dans le quartier de l'aéroport.
  • La disponibilité devrait rester sous pression au premier semestre pour autant que la demande reste comparable à celle de 2013 mais celle-ci devrait sensiblement remonter vers 6% durant la seconde partie de l'année avec la remise sur le marché des immeubles actuellement occupés par KPMG et PwC. D'ici la fin de la décennie, la centralisation de tous les services de la Commission Européenne ainsi que de ceux du Parlement Européen dans 2 très vastes immeubles au Kirchberg aura un impact sur la disponibilité dans le « Décentralisé ».
  • Les loyers haut-de-gamme (prime rents) devraient rester stables tout au long de l'année 2014. On peut toutefois s'attendre à une pression à la baisse sur les incitants dans le CBD.

II.      Marché locatif des surfaces commerciales (Retail)

Le marché immobilier relatif aux surfaces commerciales accuse le coup de la conjoncture.

Pierre-Paul Verelst, responsable du département « Recherche » chez Jones Lang LaSalle, commente: "Les transactions enregistrées dans les shopping centers ainsi que les high streets sont en net recul par rapport à la moyenne des 5 dernières années.»

Prise en occupation: en recul de 37% pour l'année écoulée !

  • La prise en occupation de l'immobilier «Retail» encaisse un recul important de 37% sur 2013. Elle représente 19.600 m² et se situe en-dessous de la « moyenne à 5 ans » qui est de 27.000 m². Cette importante diminution s'explique principalement par le peu de transactions effectuées dans les shopping centers. Elles ont reculé de 78% en volume et ne représentent plus que 12% de la prise en occupation totale, contre une moyenne de 42% les cinq années précédentes.
    La majorité des transactions en « Retail », en 2013, ont été réalisées dans le secteur des « Retail Warehousing » avec 49% de celles-ci et 39% ont été comptabilisées par le secteur des « High Streets », contre respectivement 32% et 34% en 2012. 
     
  • La taille moyenne d'une transaction en « High Streets » est restée inchangée à 237 m². Tandis que pour les « shopping centers », celle-ci recule de 52% et représente une surface de 229 m². Et pour le secteur du «Retail Warehousing», elle diminue également de 5% à 1.384 m².

Loyers: les loyers des shopping centers sont restés stables en 2013 à € 100/m²/mois, par exemple au centre commercial Auchan, au Kirchberg. Les loyers des « unit shops » sont également restés identiques dans les principales rues commerçantes de la ville telles que la Grand'Rue ou la Rue Philippe II. Ceux-ci sont à € 120/m²/mois.  

III.   Marché de l'investissement en bureaux et en surfaces commerciales

Jean-Philip Vroninks, nouveau responsable du département « Capital Markets » chez Jones Lang LaSalle, donne sa vision du secteur de l'investissement en immobilier au Luxembourg: « L'appétit des investisseurs nationaux ou internationaux pour l'immobilier de bureaux à Luxembourg reste intact. L'année 2013 a été marquée par le retour des transactions de grande taille. Notre équipe « Capital Markets » tend à penser que l'année 2014 suivra ce constat. Nous pourrons nous attendre, à nouveau, à quelques belles transactions de grande taille. Je pense également que notre marché luxembourgeois présente plusieurs opportunités intéressantes en "Retail" pour nos investisseurs".» 

Principaux chiffres et tendances 2013:

  • Le volume d'investissements en immobilier d'entreprise est au plus haut depuis six ans,              à € 685 Mio, soit 20,8% de mieux qu'en 2012.
  • 80% des transactions sont des bureaux, 18% représentent des transactions Retail – entre autre grâce aux importantes transactions réalisées par Leasinvest, qui est désormais le plus important investisseur immobilier au Luxembourg.
  • La plus importante acquisition de l'année 2013 a été l'achat par l'Etat luxembourgeois de la Tour « Kirchberg II » pour € 60 Mio. A Howald, un investisseur privé d'origine française a acquis les immeubles « Cubus II et III » pour environ € 59 Mio tandis que dans le CBD, AXA a acquis l'immeuble Aire de Allfin pour 40 MM EUR. Cet immeuble de 5.330 m² est en cours de construction et sera disponible à la fin du second trimestre 2014.
  • D'importantes transactions de redéveloppement ont été signées en 2013, à savoir l'acquisition de la Galerie Kons par la joint-venture CLI / Immobel / Besix (quartier de la « Gare ») en vue d'y réaliser le nouveau siège d'ING Luxembourg. L'actuel immeuble d'ING à la Cloche d'Or a été, quant à lui, acheté par Atenor en vue de le rénover en profondeur et de l'étendre pour accueillir à terme l'entreprise BDO.
  • Les investisseurs belges dominent le marché avec 37% du volume d'investissements enregistrés en 2013. Ils sont suivis de près par des investisseurs locaux avec 33%. Les investisseurs français marquent leur retour en force après deux ans d'absence avec 22% du volume total.
  • Le rendement des produits haut-de-gamme est resté inchangé à 5,75% à la fin de l'année 2013. Pour des baux à long terme situés dans les meilleurs quartiers luxembourgeois, il est possible d'obtenir un rendement nettement plus bas.

IV.      JLL, premier agent international à s'implanter à Luxembourg, fête ses 25 ans de présence et continue à vanter les multiples atouts de notre marché.

Chiffres et faits marquants:

  • Au début des années '60, les institutions européennes s'installent au Kirchberg: le marché des bureaux à Luxembourg est né ! A partir des années '70, et plus significativement dans les années '80, le secteur bancaire se développe dans le centre-ville, en particulier au Boulevard Royal, et s'étend progressivement Route d'Arlon, à proximité des axes routiers empruntés par les épargnants belges attirés par les services financiers luxembourgeois. A la même époque, le quartier de l'aéroport et la Cloche d'Or se développent avec de nouveaux centres d'affaires destinés au secteur financier et aux services aux entreprises.

Les années '90 et le début des années 2000 consolideront ces tendances et verront le développement des quartiers « Décentralisés » tels Strassen, Hamm ainsi que des quartiers périphériques comme Capellen. Le Kirchberg se développe également à grande vitesse avec la construction sur le versant sud de larges immeubles qui seront occupés encore une fois par des institutions financières ou des services aux entreprises.

Depuis la seconde moitié des années 2000 et au début des années 2010, le district « Décentralisé » s'est étendu sur Bertrange. La zone de Leudelange située en périphérie se crée. Le développement du Kirchberg, quant à lui, se poursuit, entre autres par l'extension des institutions européennes mais aussi par la construction des nouveaux sièges de sociétés jusqu'ici localisées dans plusieurs immeubles du CBD ou du «Décentralisé».

  • Stock: A ce jour, le marché compte un stock d'immeubles de bureaux de 3.518.000 m².
    A l'époque, il y a 25 ans, celui-ci ne s'élevait qu'à 1.450.000 m², soit une progression de 141% ! A titre de comparaison, le stock de bureaux à Francfort a augmenté de 67% sur la même période tandis que celui de Bruxelles a augmenté de 87%.
  • Prise en occupation: En 1989, lors de l'ouverture de notre bureau à Luxembourg, la prise en occupation ne s'élevait qu'à 61.000 m². Maintenant, ce chiffre s'élève à 146.000 m² !

Sur 25 ans, la moyenne annuelle s'est élevé à 109.000 m² et le niveau le plus élevé a été atteint, en 2008, avec 245.000 m². Que de chemin parcouru !

  • Disponibilité : Si on la met en perspective avec les autres marchés européens, elle a toujours été historiquement très basse à Luxembourg. En 1989, la disponibilité n'était que de 2,5%. En 2013, elle a atteint 5,1% - très en dessous de la moyenne européenne qui est de 9,7%.               Le niveau le plus élevé a été atteint, en 2010, avec un taux de disponibilité de 7,2% et le plus bas fut en 2000 avec… 0,5% !
  • Loyers : Conséquence de cet accroissement du marché, les loyers ont doublé en 25 ans. Le « prime rent » est passé de €22 / m² / mois à €42 en 2013 ; avec une certaine volatilité lors des années de crise quoique non comparable à la volatilité observée dans d'autres centres financiers tels que Francfort ou Londres.