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Actualité

Luxembourg

Interview avec Romain Muller, Jones Lang LaSalle Luxembourg

L'immobilier – un marché qui reprend


Etabli dans le Grand Duché depuis de nombreuses années, le courtier immobilier Jones Lang LaSalle est bien placé pour commenter le marché local. Romain Muller, Managing Director du bureau luxembourgeois, dresse le bilan du marché de bureaux.

Comment le marché de l'immobilier de bureaux s'est il comporté ces derniers temps ?

Romain Muller : La demande sur le marché de bureaux est plus active en 2013 qu'en 2012. Cette année, on enregistre environ 25% de demandes en plus que l'année passée.

Actuellement, au niveau de la prise en occupation, on est légèrement au-dessus du niveau de 2012 – quelques 2%. Cette différence n'est pas énorme mais avec les dossiers actuellement en cours, on s'attend à arriver au moins au niveau de l'année dernière et on estime qu'il pourra même être supérieur aux 145.000 m² enregistrés en 2012.

Quelles ont été les transactions majeures de prise en occupation en 2013 ?

Romain Muller : La plus grande transaction est celle du Parlement Européen, qui a pris 10.000 m² dans le bâtiment Square appartenant à IVG. Cet immeuble était précédemment occupé par la Cour de Justice de l'Union Européenne qui a quitté l'immeuble en cours de bail pour rejoindre son nouveau bâtiment. C'est le  Parlement Européen qui reprend donc ces espaces et qui libère du coup 8.000 m² dans le bâtiment 'Président'.   

Cette transaction-là concerne le Parlement Européen. Quels autres secteurs ont été actifs cette année ?

Romain Muller : Contrairement à l'année passée où le secteur financier avait été le plus actif, les parts sont plus divisées cette année quant à la diversité des occupants.

Dans le traditionnel secteur bancaire, nous pouvons noter la prise en occupation de 2.400 m² en Périphérie par Hauck & Aufhäuser, une banque allemande. Une nouvelle banque chinoise, China Construction Bank, a également pris 2.500 m² de bureaux pour une première installation au Luxembourg. Ils vont s'installer dans un bâtiment 'prime', le n° l Boulevard Royal, occupé précédemment par la Banque  Pictet & Cie et actuellement en cours de rénovation.

L'Etat aussi a été actif en prenant 4.000 m² dans un immeuble qui était en cours de livraison dans le quartier de la Gare. Un autre service de l'Etat a également pris en location un ancien bâtiment de 4.400 m² sur la Route d'Arlon.

Comment se porte le prime rent ?

Romain Muller : Le prime rent est arrivé à 42 euros par mètre carré par mois, en hausse comparé au niveau de 2012, qui était de 40 euros. Ce niveau de 42 euros est une valeur moyenne qui a été obtenu avec la transaction de la China Construction Bank.

Et d'un point de vue résidentiel, comment évoluent les prix des appartements à Luxembourg ?

Romain Muller : Le prix des appartements a encore grimpé de 4% par rapport à l'année dernière, et ceci est partiellement dû au fait qu'il y a en général un manque de produits. Nous construisons entre 3.000 et 4.000 logements par an au Luxembourg. Pour trouver un équilibre entre l'offre et la demande, il faudrait en construire 25.000. Je pense que le prix des appartements risque de continuer à croître aussi parce que les critères de qualité sont également assez importants. L'Union Européenne veut que dès 2015 les immeubles soient moins énergivores. Il faut donc prévoir, dans le domaine de la consommation d'énergie, des coefficients beaucoup plus contraignants qu'il y a 3 ou 4 ans. Evidemment, tous ces nouveaux éléments pris en compte – les facteurs d'isolation, les facteurs de récupération de chaleur etc. – font grimper les prix de construction, et les prix de vente suivent. On va arriver, comme à Bruxelles, à un standard passif. Toutes les constructions actuellement en cours atteignent un niveau minimum de consommation d'énergie 'B' et il y a déjà une grande partie qui est au niveau 'A', vraiment passif.

Est-ce que la crise immobilière évolue au Luxembourg ?

Romain Muller : Je pense honnêtement qu'on sent que même s'il n'y a pas une reprise massive du marché, celui-ci reprend. Chez les 'corporates', les sociétés se sont restructurées, il y a eu des reprises et fusions dans le but de grandir sur la place. Les entreprises embauchent à nouveau et finalisent ainsi leur réorganisation interne. C'est, me semble-t-il, un signe que tout repart dans la bonne direction.

Et le marché de l'investissement ?

Romain Muller : Avec les transactions de ce dernier trimestre,  on a enregistré plus ou moins 400 millions d'euros d'investissement sur le marché de bureaux. Ce chiffre inclut évidemment les projets de développement. D'ici la fin de l'année on devrait arriver à un montant supérieur à celui de l'année dernière. En 2012, les investissements s'élevaient à 560 millions d'euros, et j'estime que cette année, avec ce qui est dans le pipeline, on pourrait arriver à 600-650 millions d'euros.

 

D'où viennent les investisseurs ?

Romain Muller : La plus grande partie est évidemment étrangère. Les belges ont été particulièrement actifs et notamment Leasinvest. L'année dernière, Leasinvest a acheté le centre commercial Knauf à Schmiede, et ils viennent d'acquérir le Knauf Shopping Center à Pommerloch pour un montant de 96,5 millions d'euros.

Une autre transaction importante est celle d'Atenor qui a acheté un immeuble d'ING à la Route d'Esch dans le but d'y développer un nouveau siège pour BDO.

Les belges comptent donc pour 45% des investissements sur les 9 premiers mois de l'année, et les allemands représentent 5%. Mais les transactions en cours avec les allemands pour des 'lot size' entre 30 et 100 millions d'euros sont telles que les proportions de répartition des investisseurs vont changer. Je pense que d'ici la fin de l'année nous arriverons à plus ou moins 30-35% pour la Belgique, et le même chiffre pour l'Allemagne.

Comment voyez-vous l'année prochaine sur le marché de l'immobilier ?

Romain Muller : Je pense que la prise en occupation sera influencée par les déménagements de KPMG et PWC qui s'installeront respectivement dans leurs nouveaux sièges de 16.000 m² et 30.000 m². Ces prises en occupation n'ont pas encore été comptabilisées dans les chiffres et représentent à elles seules déjà 46.000 m².

Il y a aussi d'autres grandes demandes en cours, notamment une entité de l'Union Européenne qui cherche entre 8.000 et 15.000 m², sans oublier les demandes de 'corporates' qui recherchent des surfaces entre 15.000 à 25.000 m², des demandes assez rares au Luxembourg.

​​​C'est donc une bonne année qui se profile…

Romain Muller : Oui, mais il ne faut pas oublier que ces prises en occupation laissent des vides derrières elles. KPMG va libérer 5.000 m² dans son ancien immeuble, PWC de son côté va libérer 24.000 m² à la Cloche d'Or et Arendt va également libérer quelques 12.500 m². Donc comme les nouveaux bâtiments sont en cours de construction, leur prise en occupation ne va pas impacter le vide locatif actuel au contraire le taux de vacance, qui se situe actuellement à 5.3%, et qui va encore diminuer jusqu'à la fin d l'année, pourrait grimper jusqu'à 5.5% l'année prochaine.